5矿信托追讨4亿信托资金开发商荣腾置业无公开

本报 乔加伟 上海报导

狂飙猛进的五矿，迎来项目风控阵痛。

7月15日，从知情人士处得悉，5矿信托一款房地产信托产品“5矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”进展其实不顺利，信托公司与开发企业产生纠纷，五矿信托正与融资方上海荣腾置业有限公司（下称荣腾置业）沟通，追讨借款。

查阅工商局、房管局资料得知，荣腾置业创立于2003年，经营范围包括房地产、物业管理、室内装潢。其在上海是一家不知名的小型地产商，注册资本仅1200万，开发资质为“暂定”，公司股东为4个自然人。

“在上海，这样的资本金算"虾米级"，作为一家展业10年的开发商，开发资质还没有申请2级以上，实力一般很弱。不过有时候，信托对开发企业融资不一定只看开发商实力，还要看项目是不是优质。”东部一家信托公司董秘对称。

采访的两位银行信贷人士均表示，银行开发贷款一般要求企业开发资质在二级以上，今年还要附加其他更多条件，“荣腾置业这样的开发商基本没可能从银行贷款，一般信托公司也不敢接这样项目，融资渠道狭窄。”

2012年，仅重组开业两年多的5矿信托范围已达1200亿，单2012年信托资产就暴增225.01%，且主要为自主管理信托。狂飙猛进背后，今年已暴露多起风险事件，且被点名批评。

刚性兑付？

2011年年中，5矿信托分两期向荣腾置业总计放款4亿元，对于荣腾来讲，这算得上一笔巨资。

路演材料显示，该产品资金用途为受让荣腾置业名下“荣丰广场”3、4期收益权及公司60%股权，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托利益的来源。

在当时房地产严格调控的基调下，荣腾置业获得该笔借款无异于活命钱，固然也付出了高额本钱，仅向投资人支付的年化收益，就高达10.5%-13.5%，若按该款产品管理报告粗略计算，合同上标明的本钱就在16%-17%左右。

对于向这样一家小型地产商放贷，五矿信托设置了保障措施：以荣腾置业旗下“荣丰广场”1、二期商铺抵押，同时配以荣腾置业40%股权质押和60%股权划至五矿信托旗下。

2012年3月，5矿信托出具了第三期管理报告称，“项目一二期招商工作正在进行，3期预计可实现销售收入1.15亿元，总资产7.87亿元，所有者权益9396万”。这是公然可查的最后一期管理报告。

根据上述路演材料，该信托计划满一年半可提早终止。“这一条款算是落到了实处，根据约定，五矿信托在产品到期前6个月，也就是年初左右，对荣腾置业还款资金情况进行了核查，结果发现回笼资金不足以支付信托本息，5矿信托催促加快销售未果，终究提出提前终止信托计划。”上述知情人士称。

对于提前兑付，五矿信托回应称，“为充分保障委托人的利益，依据合同约定，我司已于2013年4月3日在公司站披露，提早结束了该信托计划。本信托计划的本金及最后一期信托收益已经于结束日的后10个工作日向受益人予以分配。”

不过从上述知情人士处获悉，荣腾置业并没有能力进行信托兑付，该项目或由五矿信托自己兑付或是找其他机构先行进行接盘垫付，一方面提前兑付为了尽量少支付信托利息，另外规避投资者集体性事件。

对这1说法，截至发稿，五矿信托未给予回复。

“兑付了信托计划后，五矿信托现在已向荣腾置业进行追索，但后者并无力偿还，现在双方已经对簿公堂，五矿信托已向上海松江法院申请保全财产。”他称。

2013年，5矿信托单提早终止的信托计划已达22款，产品主要集中在地产项目领域。

6年售房未了

“项目地理位置优越，区域优势明显，未来开发风险较低，收益前景较好。”这是该托信托计划信托推介资料，但并没有涵盖全部事实。

根据获取的上海房管局资料，上述位于上海松江的项目“荣丰休闲购物中心”早在2007年就拿到了预售许可证，目前已过去6年，商铺仍未全部售出。

“这两年新城建起来后，松江老城人气下滑的很利害，在老城区，荣丰广场区位靠自来水厂，也算不上购物集中地。”一名松江本地人士称。

据调查，信托计划成立的2011年以来，荣腾置业公司本身也波动不已，其法定代表人已由信托材料上介绍的褚一帆，目前已变更加马建军。

据报道，荣腾置业还于2011年在海外市场发行了债券，融资成本超过10%，资金压力颇大。

德佑地产市场研究部监控的数据显示，不久前，荣丰休闲中心一度在两天内集中大量房源，5月突击成交了200套商铺房源，成交面积达61073平方米，成交均价为9912元/平方米，远低于周边价格。

“这可能是五矿信托和荣腾置业之间做的交易，毕竟荣腾置业60%股权已划至五矿，但是接下来，这批商铺如何脱手变现，信托能否回本还未知。”上述知情人士称。