上半年房产信托将现兑付潮美食

■ 料不会出现系统性风险

郁斐 制图

2012年引人忧虑的产品兑付危机，并未随着201 年新年的到来而结束。

一周前爆出的“温州泰宇花苑项目”信托产品受益人携款潜逃、投资项目或搁浅的事件，使市场人士对201 年信托业兑付危机的忧虑进一步加深。

更值得关注的是，在度过2012年第三季度兑付高峰后，房地产信托将在201 年迎来更大兑付压力。有机构预测，201 年房地产信托兑付规模或达2800亿元，兑付顶峰料在二季度出现，达1 01亿元。

由此，一位投资人向预测，今年信托业爆点有可能在房地产信托产品。

不过，也有分析师认为，判断房地产信托兑付压力大小还要看201 年房地产调控政策和房价走势，预计在房地产调控政策基调不变情况下，今年房价不会有太 动，因此房地产信托不大可能出现系统性风险，但仍可能会有个别项目因为经营不善出现兑付问题。

二季度或达兑付顶峰

房地产信托从2009年开始膨胀。2011年，因楼市销售低迷、紧缩，开发商纷纷转道信托补充资金，使得房地产信托规模猛增，至当年年底，房地产信托余额达到6882亿元。

也就是在2011年，房地产信托产品的兑付危机已初露苗头。2011年，绿城、星耀地产等开发商均陷入信托兑付危机。2012年，中信信托位于青岛的房地产项目遭遇拍卖，成为当年信托业内信托资产拍卖的首个案例；多只信托产品深陷房地产泡沫泥沼……房地产信托产品的兑付风险引发多方关动员社会各界和社区人员捐款捐物、互帮互助注。监管层三番五次进行“窗口指导”，进一步加强房地产信托风险控制。

房地产信托是整个信托业较大的一个领域。中国信托业协会统计显示，截至去年11月底，中国信托业资产规模已达6.98万亿元，估计至12月已超7万亿元。信托业营业收入2012年预计为662亿元，较2004年增长18倍，其中信托报酬收入贡献显著，对应增幅达 倍。数据还显示，截至2012三季度末，房地产信托余额为6765亿元，约占信托总体的11. 4%。

由于房地产信托产品周期约1.75年，可推测201 年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远远超过2012年的兑付本金金额1759亿元。201 年6月前，房地产信托兑付本息将达到一个峰值，其中，兑付顶峰料在二季度出现，达1 01亿元。

由此，部分业内人士认为，在2011年6月前成立的部分房地产信托产品或将出现兑付危机。 自2011年6月要求房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行对房地产信托产品的审批制。此后，房地产信托产品越来越集中于如、万科地产等大型房地产公司。

业内人士据此指出，2011年6月前成立的房地产信托产品有部分投资在中小开发商的项目。这部分产品，尤其是投资标的是单个开发企业只拥有单个项目的，有可能会出现兑付出现延迟，或者到期无法兑付等问题。

安信信托“温州泰宇花苑项目”信托产品投资标的即是上述情况之一。上述分析人士认为，到201 年4月，该两幅地块可能将以拍卖处置，用以支付本息。据安信信托提供的资料显示，该项目位于温州市鳌江镇核心位置，地处所在地的中心，交通便利，区位理想，地理位置优越，根据规划项目建成后将是鳌江中心城区最大规模、最高品质的住宅物业。

不过，上述人士认为，如果安信信托团队尽到尽职调查，那么抵押的地块即使打折出售，亦有可能支付信托本息。投资人需要承受的是时间成本，“通过最后一步——拍卖，一般要拖延一年左右。”

基建类信托或成今年首选

在兑付危机愈浓的同时，房地产信托发行势头却未见消退。

去年第四季度依然呈现信托发行旺季的特点。据中投顾问提示，近两月来信托发行数量呈现抬头趋势，单周发行规模曾一度突破百亿元；2012年最后一周（12月2 日- 0日），共有1 只房地产信托成立。

据分析，上述现象缘于，一方面是信托行业进入年底冲刺阶段，信托公司加快发行速度，以更多抢占市场资金；另一方面，房企通过信托融资的需求依然强烈，近期从每周发行的信托产品情况看，房地产和基础产业领域这两类产品发行规模交替领先。

“借钱的人是谁！”这是一位信托投资人的投资心得。在他看来，信托产品受益人是谁，是决定一个信托产品的安全度。他认为，之所以安信信托“温州泰宇花苑项目”出现危机，在于受益人资产的不确定性。他透露，去年一年他投资的信托为某基建类信托产品，“再小的地方政府都比民企有财力，我当然放心它的偿付能力。”

随着2012年各类信托产品兑付危机的出现，对投资者在选择信托产品方面产生一定影响。普益财富数据显示，2012年以来，基础设施领域集合信托成立数量稳步增长，当年下半年来，在集合信托市场收益率整体下跌的背景下预期收益率维持坚挺。截至去年11月20日，2012年基建信托成立了429款，市场占比11.19%，而2011年全年该类产品仅成立了199款，占比仅为4.77%。

在收益率方面，基建类信托产品也吸引着投资者的目光。中国信托业协会公布的数据显示，基建类信托2012年前三季度成立规模共计新增7550亿元，较上年同期增长了88.7%。从收益率来看，去年基础产业信托的平均收益率一直保持在9%以上，其中，二季度为9.2 %，三季度则为9.17%，与房地产信托收益相差无几。

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