上半年合肥地价跌五成频现房企抄底.源泉

在北京、广州的“新地王“诞生之际，二线城市合肥的土地市场却在经历着前所未有的冷清。

据合肥某房地产站统计，今年上半年，合肥市区（不含四县和巢湖市）土地成交 6宗地块共2799.9亩，成交单价为2 0万元/亩，成交总金额64.4亿元。不仅各项指标与去年同期相比都在下降，2 0万元/亩的成交单价更是接近2008年的水平。

业内人士分析认为，在楼市整体不景气的情况下，开发商拿地更为谨慎，地方政府一般不愿意推出优质地块，是造成上半年土地市场冷淡的主要原因。不过，即使土地价格大幅下跌，受制于用工、建材等成本以及未来调控政策走向等因素的影响，尚难言地价的下滑是否会向房价传导。

“今年上半年2 0万元/亩的单价，实际上已经跌回到了2008年上半年的水平。”合肥爱房一位分析人士向《每日经济闻闻》表示。

显示，2008年上半年，合肥的土地成交均价为218万元/亩，2009年土地成交均价为28 万元/亩，2010年飙升至4 0万元/亩，受房地产调控影响，地价在2011年开始回落至 48万元每亩。

“照此计算，合肥今年上半年的的土地价格和去年同比下跌 2%左右，较顶峰时期则下跌46.5%。”上述分析人士表示。

2012年上半年，合肥土地市场多次出现拍卖改挂牌现象。统计显示， 6宗成功出让的土地中，只有2宗为拍卖的， 4宗为挂牌，且多数以底价或准底价成交。 6宗土地成交总金额为64.4亿元，而这 6宗土地的底价总计约为59.5亿元，溢价率仅有8.2%。而如此低的溢价率几乎全是经开区挂牌的HJQ068地块一宗地贡献的。

“合肥这样的状况在二、三线城市较为普遍，一是因为市场本身不景气，二是政府在市场不景气时推出的地块也不是很好。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

世纪金源（安徽）集团副总经理陈云则认为，上半年房企的销售业绩普遍不好，大多数企业资金链都比较紧张，在这种情况下，开发商普遍拿地比较谨慎，在缺乏竞价的情况下地价当然会下降。

虽然上半年整体冷淡，但是与一季度土地市场几乎“无人问津”的状况相比，二季度市场还是出现了了反弹。

整个一季度，合肥土地交易过程中就出现了6次延期，最终仅有2宗地成功交易，且均以底价成交。

在二季度，成交地块数量飞涨至 4块。4月20日，位于合肥高新区的KE地块，受到了祥源地产、绿地集团、中海地产等大牌房企争抢，在经历50多轮竞价后，最终以250万元每亩成交，溢价率达到了66.67%，而这也成为了合肥土地市场的一剂强心针。此后，5月24日，合肥万科地产又联合喜悦零售物业、高速零售物业以12亿元的价格拿下滨湖新区的、居住综合用地。6月29日，合肥成交11宗地块共87 .84亩，总成交金额16.6 亿元，而由万振地产摘得的包河区S1204地块成交价486万元每亩，达到了上半年的最高成交单价。

全区29个街镇已通过微博、飞信、、邮件、公示栏等形式“在二季度，房地产公司经过一系列促销活动，资金链有所缓和，一些有实力的企业在地价下跌后，如果看到好的地块，价格又比较合适，就会开始拿地。”陈云解释说。他还表示，下半年的地价主要取决于三季度楼市的景气程度，如果楼市持续回暖，土地市场也会相应变热，否则，将继续保持上半年的冷清状态。

不过，虽然地价大幅下跌，但是多位分析人士均认为，下降的地价很难向房价传导。

地价只是楼盘成本的一小部分，虽然地价是跌回了接近2008年的水平，但是其他成本与当时相比还是增加了很多，陈云告诉《每日经济》，“2008年工人一天工资是80元，现在是280元，且钢筋水泥的价格也上升了不少。”

张宏伟也表示，短时间内，房价肯定不会随着上半年地价一起下跌，因为地价向房价的传导需要1~ 年时间，且是否会引导房价下降还要看届时的房地产市场状况，“如果房地产调控持续 ~4年还有可能”。