房子还值不值得买生存

房子还值不值得买?

还没有哪个国家的人民是靠炒房致富的

8月3日：北京将原来的自住房都改成共有产权房入市，房价有望降3成

成都拟建30万套人才公寓，租5年后可按入住时市价购买

8月2日：广州宣布调控从严执行，不接受指导价的不给签，明确表示发展租房市场，践行租购同权。

8月1日：时隔五年，北京终于挂出了2环内的两块住宅用地进行拍卖（你真以为土地稀缺吗，那不过是国家对大中小城市的规模限制而已）

7月28日：江苏无锡宣布9月起“租房可落户”，郑州、扬州、济南等多个城市近期也已提出或酝酿提出类似举措。

7月26日：山东新出台14条措施加码房地产调控，提出租房人办理居住证后享受义务教育、医疗等基本公共服务。

7月25日：新华社：金融上掐断投机暗渠、从财税上降低住房交易带来的财富增值效应（显然是在为房地产税吹风。房地产税绝不仅仅是房产税，很可能会在交易环节继续加税）

7月24日：上海以比周边土地便宜84%的价格让两家地方国企获得土地，试点只租不售的长效调控模式，这个价格基本回到了12年前。

7月21日：上海推出一价清，房价、车位价格都需要向政府备案，销售都采取“价格承诺制”，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用。

7月20日：住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市，这将会大大增加租房供给

7月18日：广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确提出了租购同权的概念。

7月11日:北京住建委《北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）》，确保2017年房价环比不增长；调整用地供应结构，提高住宅用地比例

在2016年底的中央经济工作会议上，政府提出了：

罗列了最近一个月以来，各城关于房地产调控的各种新政，这些新政发布后都引起了很多关注和争议，据我观察，各路专家和媒体大多都是建议大家要认真对待次轮调控，警告房市已变天；但老百姓更多地是表现出质疑，搬出各种理由反驳，什么政府是最不能接受房价暴跌啦、还是住自己的房子最安心啦、租房解决不了某某问题啦，总之就是不相信国家是认真的；少数人开始“幸灾乐祸”，巴不得房价暴跌（估计是手上没房子的人）...

其实我也知道这些新政不可能成为房价大跌的“导火索”，至少两个原因，一是它们本身在现阶段就不具备强大的杀伤力，新政颁布到落地需要时间，还要看执行的程度；二是它们还没有改变老百姓的预期，我相信随便到街上拉个大妈问问她投资房子值不值，她应该都会认为值得。“上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂”，中国人现在对投资房地产的疯狂与牛市时买股票的疯狂有多大区别呢？只是股市已经数度轮回，而改革开放以来，从无到有的房地产才开始迎来自己的第一个转折点..

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那我罗列这些新政的目的何在？其实就是想让大家感受下政府调控的决心！你说什么，政府此前数次调控都失败了？而且政府怎么会允许自己偌大的一块收入（土地出让金）受损呢？先说第一个问题，历史上的数次调控其实都有效影响了房价，只是调控未能持续，结果房价又继续涨，造成老百姓认为调控不足为惧，而调控时认真对待的房企由于没有买地而错失了后来的赚钱机会，调控在他们眼中就成了政府只是在玩“狼来了”，等着吧，现在还在拼命贷款买地的房企，苦日子不久就要到了。李嘉诚从2014年就开始变卖内地的物业并不再拿地，王健林上个月飞速甩卖旗下酒店、万达广场和文旅城，学不到亚洲首富的高瞻远瞩，至少也要练就老王般灵敏的嗅觉吧！所以只要政府下定了决心，怎么会有压不住的房价？再说第二个问题，问的没错，地方政府确实是房地产繁荣发展的极大受益者，可是面对房地产泡沫带来的内忧外患（后面细说），中央不得不下狠手啊。当然，他们也不希望看到房价暴跌，如果真的发生按揭断供，对银行体系也是极大的隐患（这也是为何银行开始收紧贷款政策的原因之一），所以冻结楼市会是大概率的应对之策：让时间慢慢消化泡沫。至于政府收入来源受损，呵呵，房地产税来弥补就好了。这次的火爆刚好让他们知道了谁比较有钱...

中国的房价到底高不高？

国际上通行的衡量指标是房价收入比、租售比。房价收入比就是用房屋价格除以当地的家庭年均收入，一般认为倍为合理，也就是说，一个家庭年的可支配收入可买一套房。下图为以去年末数据计算出的国内外城市指标，要是考虑到今年的上涨，指标更是高得吓人。

租售比有点类似股息率，用月租金除以房屋价格即可，国际标准通常为1:200到1:300，这个比值越低，表明房价越高。下图为2014年全球主要城市的租售比数据（只找到了这么旧的）。再考虑下这两年多的大涨后呢？

现在，你是不是对我国房价的真实水平有了更深刻的认识了？你说房价高不高呢？

中国的房价为何气势如虹？

对于这一点，大家已经差不多形成了共识，其中一大因素就是由于这么多年来我国的货币超发（M1），从上图中我们可以看到房价的涨幅与货币供应量的涨幅呈现出高度一致性。至于说这两者的因果关系，应该用正反馈来回答可能更为准确——两者互相促进，互为因果。而越是热点的大城市涨得越猛，这是由于随着城镇化的推进，人口不断往大城市迁移，造成了局部的供需失衡（其中还包括我国为了控制特大城市规模和严守18亿亩耕地红线而人为限制特大城市土地供应的原因）。根据国际统计局发布的2016年我国人均住宅面积已达到40.8平米，已达到高收入国家水平。供不应求只是少数城市人为的现象。

过去三十年来我国坚持执行宽松的货币政策，我国的广义货币供应量M2增速年均17%，M2占到GDP的200%，而美国为70%。

为何要打压房价

先说说前文提到的内忧外患吧。

大家应该都知道我国的外汇储备规模位居世界第一，2014年时最高逼近4万亿，当时全球的外汇储备规模也就刚刚7万亿。外汇储备的产生过程是这样的：我国的企业通过出口贸易、招商引资等方式从外国人那里得到了外币（美元、欧元等等），企业将外币交给央行（人民银行），央行再通过汇率换算将人民币给到企业用于其组织生产。这部分被释放出来的人民币（即外汇占款）就成了实实在在的货币投放，增加了国内的货币供应量。问题就在于，我国的贸易顺差（出口减去进口）太庞大，央行被动地发行了大量人民币。

你说这跟抑制房价有什么关系？大家继续这样愉快地玩耍不好吗？还真是不好！因为你不是在一个闭关锁国的国家，相反你的国家正好是经济全球化最大的受益者。国内房子的价格明显高于国外，形成了资产水位差，势必会有人选择高位变现后将现金转移至国外（包括热钱）。2015年我国外汇储备减少了7000亿美元，这7000亿几乎比世界上任何一个国家的外汇储备总量还多（除了日本和沙特）。记不记得去年人民币汇率的一波下跌？当时打的央行一阵狼狈。当年俄罗斯就是为了保住高房价，而任由汇率暴跌，而日本选择刺破房地产泡沫保住汇率。外汇对于一个国家来说是至关重要的，国际上买石油买小麦是不能用人民币结算的，汇率暴跌则意味着要用更多的人民币才能买到相同的东西。而且资本外流对一个国家的实体经济和金融秩序都有巨大的危害。哪一样不是不可承受之重？

你说房价大跌对经济稳定和政府也不利？对头，且不说房地产对国民经济的支柱作用，光是其绑定的巨量债务（房企的贷款和买房者的按揭贷款）就已经形成了一个隐形炸弹了。所以如果你是政府，是不是也会觉得左右为难了呢？

去年的这波房地产大涨及限售政策的推出，锁住了一部分打算外流的资金，一二线城市限购政策挤出的资金流到三四线城市，点燃了此轮周期最后一次狂欢，帮助三四线城市去库存和通过高价卖地化解地方债务危机，这些非热点城市的接盘侠可得要多当心，估计库存去的差不多了就要出台限购限售了，再加上将来难以吸引人才和产业的流入，接盘侠都找不到。

房价再涨下去，本就活得艰难的企业更不愿意安心做实体了，老百姓也觉得上班不如炒房赚的多，届时全民都去炒房了，想一想这个场景，像不像皇帝的新衣？大家都在赚钱，那到底赚的是谁的钱？福耀玻璃已经搬到美国去开工厂了，这是人家曹德旺作为企业家作出的理性决策，与爱国真没什么关系。最近富士康也表示要去美国投资100亿美金开工厂，华为也开始抱怨国内生产成本太高，请问土地价格和人力成本都越发昂贵、税负又居高不下的中国凭什么阻止人家出国？你可能要说，印度东南亚确实人工比我们便宜，但美国可是很高啊。没错，可问题是人家用机械手臂大量取代了人力，美国的土地基本免费，算下来你的优势就没多少了。

中央不得不下狠手的另一个关键原因就是，全球开始进入货币紧缩周期。次贷危机后，美国为刺激经济实施了数次量化宽松并保持极低的利率水平，但是人家现在既加息又缩表（回收社会中流通的现金），欧洲也要开始。紧缩周期下钱会越来越值钱，如果我国不跟上，那么会有大量的资金外流，前面已经说过这是国内经济难以承受的，那时不仅对汇率、实体经济造成重创，房子的大量变现本身也会造成房价的下跌。

我国要进入货币的相对紧缩周期，还跟自身债务水平过高有关。除了企业和老百姓（按揭贷款）高杠杆以外，地方政府的债务是一头很大的灰犀牛。国家一直强调的去杠杆肯定是有意义有必要的。现在中央开会再三强调的就是防范风险，层层的杠杆如同悬在头上的达摩克利斯之剑，一旦有个导火索被偶然引着，杠杆越大危害也就越大。

问问你身边有几个人不是看多房地产？

看看你身边还有多少人没买房？（一线城市除外）

大家都赚钱的话，钱是从哪来的？

上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂

你永远无法叫醒一个装睡的人

中国人骨子里就觉得住自己的房子才踏实？

从90后这一代开始这种心态就会渐渐扭转了，他们更追求享乐和便捷。且不说他们的上辈人给他们留了几套房，就凭他们那么强烈的消费欲（大学生贷款的火爆你还是知道的吧，裸贷都可以），难道你还指望他们将来用更高的价格从你手中接盘、省吃俭用地攒首付和还按揭吗？