融资规模缩水胡葆森谋求香港IPO成功

易步贵

胡葆森筹谋求建业上市已经多年，几经调整与推迟，现在终于以融资规模大幅缩水为“代价”谋求IPO。

建业地产(008 2 .HK)今日在香港开始全球公开招股，计划融资15亿港元。如若成功，将于6月6日在联交所买卖，成为今年成功登陆港交所的首只内房股。

招股书显示，此次发行股份共5亿股，其中4.5亿股于国际配售，5000万股在香港公开发售，招股价为2.75~ .8港元，若以中间价计算，此次全球发售所得净款项将约为15.18亿港元。

超额配发的股份数目上限7500万股，相当于全球发售初步提呈的股份约15％。若全数行使超额配股权，另将额外获得约2. 7亿港元。

2007年末，河南建业开始启动上市计划，当时预计发行规模为40亿股，IPO询价在2港元/股左右，最终融资80亿港元。后受信贷萎缩及市场震荡影响，在摩根士丹利建议下曾缩减为20亿- 0亿港元，并且也屡次推迟上市计划。如今看来，建业地产最终IPO融资规模再次缩水近半。

有分析人士称，建业地产整体资产估值约为70亿元，而此次集资额度仅15亿港元，可谓“廉价”谋上市。对此，胡葆森公开表示，融资额度的几经调整，是基于对当前市场形势的估计。

此外，招股书中还披露了融资金净额的主要用途。54％用于收购规划面积达百万平方米的开封水系工程(建业拥80％股权)用地及发展金；12％用于开封郑开森林半岛项目；5％用作支付收购建业圣安德鲁斯60％股权及中牟圣安德鲁斯项目的发展基金。

截至今年 月底，河南建业现有项目包括总建筑面积共约4，047，071平方米，拥有在建工程规划总建面积75.5万平方米，未来发展的规划面积约405万平方米，公司表示足够未来三至四年的发展需要。

建业地产2005年-2007年三年的营业额分别为10.96亿元、12.61 亿元、18.217亿元，净利润分别为5520万元、1.41亿元、1.65亿元。

不过，宏观政策对于房地产开发商来说仍处严冬季节。居高不下的CPI、利率高企，以及对于房地产商在外融资汇回的规定，都对建业形成不小的冲击。

此前有分析人士认为，因宏观调控依旧从紧，市场前景未定，导致投资者看空地产IPO，河南建业此时登陆港交所，将备受市场考验，同时也有望成为内地地产股的探路石。

今年 月，内地房地产开发商恒大地产招股，集资额过百亿元，但因当时大市不佳，认购额严重不足，最终未能按时上市。另外，年初的昌盛中国也因市况而推后上市。如果建业IPO成功，将成为今年首支赴港上市成功的内房股。

一位香港的基金经理却认为建业地产的估值具有吸引力。“河南的房价温和，和一线城市相比，宏观调控对当地房价的影响要小得多，因此相对安全；和恒大相比，建业地产的资产负债表比较健康，负债率较低。”

有资料表明，截至2007年12月 1日，建业地产流动资产50.448亿元，流动负债 6. 45亿元。

而胡葆森也认为，今年开始的房地产价格回落不会对公司的盈利造成影响。“和沿海一些城市不同，河南的房地产价格过去几年是平稳上升而不是大起大落，目前河南省的房地产业虽然比去年同期发展速度减缓，但是开发面积及价格均处于上升阶段。”

此外，招股书还显示，嘉德置地透过其间接全资附属企业凯德置地，先后共购入建业地产 6.14％权益。在这次发行完成之后，凯德置地持股量将由 6％摊薄至27％。

胡葆森筹谋求建业上市已经多年，几经调整与推迟，现在终于以融资规模大幅缩水为“代价”谋求IPO。他坦言，目前也有不少并购的机会，如果能融资成功的话，对河南建业将是一个机遇。