房地产调控梅开二度是出鞘利剑还是强弩之末美食

9月 0日，房地产调控政策年内“梅开二度”之时，有三则与房地产相关的故事引起了笔者关注。

第一则，一位同事大清早便给笔者短信曰，中国股市再次将“丧事”变成了“喜事”！同事看不明白的是背负调控之重的地产股和银行股当日跑下了近几周来最好的行情，地产龙头万科、招商、保利当日涨幅分别达7.55％、6.65％和8.90％。

第二则，当日上午，南京江宁一个名为“文鼎雅苑”楼盘开盘，由于开发商坐地提价，导致现场购房者情绪失控，开盘首日便遭砸。开发商以身试法，浑身是胆。

第三则，新政出炉，地产大佬任志强再次上演“金刚怒目”，微博（）中连续以6个反问号质问新政之正当性——“新政提高首购的首付标准是为了打击投资与投机吗？取消地方政府的税收优惠是施恩于民吗？限制二套和以上住房的购买是扩大改善性需要吗？试图不改变现有税收体系而增加房产或其它税收是改革收入分配的合理性吗？用约谈，追究官员方式管制价格是市场经济吗？逼家庭离婚以规避政策限制是和谐社会吗？”

股市的绝地反击、开发商的“顶风作案”、购房者的愤怒、任志强的“金刚怒目”，9月29日晚重磅落地的房地产调控之靴，忽然让大家有些看不明白。

政府抢在“十一”黄金假期之前重拳出击，旨在打一场10月房价阻击战，正如任志强所言，“不管九月的数据如何，都刀光剑影以防十一假期的疯狂。按住销售量上涨的势头，防止价格的变化，首先要改变民众的预期。”

然而，这一剂旨在改变民众房价走势预期的猛药，到底是中国房地产改革调整的出鞘利剑，还是中央与地方、政府与开发商、开发商与购房者各方利益博弈的无奈之举？是治本良药还是权宜之计？

信贷政策再次成为房地产调控的急先锋，借此暂时“消灭”需求再度成为调控的杀手锏。首套房最低首付比例调整至 0％，暂停第三套及以上住房贷款推广至全国范围，目标直指8月份以来渐热的刚性需求。

不禁要问，房地产刚性需求消灭一时能消灭得了一世么？正如任志强所说，“购房者是否能买账和忍耐呢？”

实践告诉我们，旨在压制需求的信贷阀门，在历史上多次调控中并未对楼市起到显著成效，却出现了反向效果，即房地产调控——信贷收紧——刚需压制——房价暂停上涨——调控放松——需求和房价双重报复性上涨；历史证明，旨在打压终端消费需求的个人房贷调控手段，已是强弩之末？

事实上，近半年来，房价并没有因“国十条”明显下降，随着8月成交量回暖，房价回升的动力反而越发急迫。

据北京中原地产统计，截至9月28日，北京商品房除经限外住宅总成交量达到了9152套，环比上月同期上涨达到了98.4％。这一数据已经接近4月年内成交量最高。不仅如此，据房地产交易管理数据显示，9月前取得预售的82个项目中，41个项目出现了价格上涨，而价格下跌的仅为2 个，占比不到 成。大部分项目售价依然保持新政前的水平，除部分通州远郊区项目外，老项目并未明显降价。

或许，祭出自住型和投机型住房贷款“一刀切”实属无奈之举，4月份“国十条”出台后，旨在打压炒房和投资性住房的二套房及以上房贷首付最低比例已提至5成，贷款利率不低于基准利率1.1倍；若再提二套房首付比例，房贷杠杆压缩空间已不大。

悖论就在于，若旨在打压刚需，提高首套房房贷首付比例，恐怕会引起普通购房者的愤怒：“凭什么是我们，而不是他们（炒房客）？！”

与打压终端需求的信贷阀门相比，旨在增加供给的土地阀门，2013年10月上旬调控效果却不尽人意。与政府力推的保障房建设相比，增加商品房的供给同样刻不容缓。

任志强的愤怒则代表了房地产调控更加深层次的矛盾——市场调节与行政命令谁更管用？随着时间推移，政策初始的雷霆万钧之可能被市场化解，留下短期效应的一地鸡毛则难以收拾。

第一则故事告诉我们，利空出尽即为利好。市场在笑呢！

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