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租户被打“骨折”？深圳写字楼大量空置，未来能否向好发展？

▎市场研究丨By：世联评估深圳

“二房东”大家应该都不陌生，在深圳如果有租房经历的人，基本应当都有碰到过二房东，不过大多数经历的也只是住宅物业的二房东，相对来说对办公物业大家也许其实不那末熟悉。

1 空间分割

二房东经营的一大特点就是对房屋进行空间分割，来实现利益的最大化。

访问了罗湖、福田、南山、宝安的写字楼片区，发现一些公司或个人都会充当二房东，就像近几年深圳住宅租赁市场的公寓品牌自若、蛋壳等，首先通过大量承租很多物业占据市场份额，然后对物业进行分割改造，将原有的大面积分割成独立的“小单元”面积，例如：本为二房2厅的户型，通过空间分割将其改造为四房一厅，然后再按房出租，这样一来就可以利用租金差实现盈利。

反观写字楼物业相对住宅物业来说二房东可钻的空子就大了很多。像住宅租赁市场的二房东如果想实现利益最大化就在能满足居住的硬性条件下尽可能多的改造出房间，但对住宅格局的改变是很轻易就可以分辨出来的写字楼物业二房东的优势就在于其承租的写字楼户型本身普遍都为大开间，其面积的使用率是十分不透明的，在分割改造时可以不留痕迹，一套本来建筑面积在1,000㎡左右办公物业，如果我们按70%的使用率来计算，原本的实用面积达700㎡左右，二房东可以充分利用使用率信息的不透明，对外宣称使用率只有50%，这样一来，1,000㎡的建筑面积对外也就只剩下500㎡的实用面积，多余出来的200㎡实用面积就可以带来额外的租金收益，也就是所谓的“偷面积”。

再从租金价格方面来看的话，例如二房东从一手业主承租的价格是200元/月.㎡（按建筑面积计算），经过空间的分割改造后，一套的价格分成二套再出租，租金就可以下降到120元/月.㎡，如果只看表面的话，这个租金在市场上就很有竞争力，但是实际上租客租到的实用面积基本都快要打“骨折”了，二房东就利用偷来的面积赚40元/月.㎡的租金差。

放租价格从放盘截图中的差异还是比较容易能区分出一手业主和二房东的，如下图：

图片来源：络

2 市场浅析

一方面鉴于深圳目前新增写字楼的数量在急剧增长，导致写字楼租赁市场的空置率目前一直处于高位，相较前两年深圳大量的二房东现象，在目前经济大环境不好的情况下，经营收益大大低于预期，从而也会致使办公租赁市场二房东的逐步退市，在一定程度上也加剧了写字楼租赁市场空置率的上升。

而目前较高的空置率，也会使2019年下半年深圳写字楼租赁市场的租金水平持续性低迷。但受到粤港澳大湾区建设的影响，再加上其他利好政策，深圳对高品质写字楼的需求将会逐渐增大，从2018年10月入市的深湾汇云中心4期项目（成交均价105,564元/㎡）再到前海华润金融中心T（3）2期项目（均价84,000元/㎡）来看，高端的写字楼项目还是有着健康的市场需求。根据中国社科院《全球城市竞争力报告2018~2019》，深圳在全球1035个城市中高居全球城市经济竞争力第五位，在香港、上海、广州、北京之前，国内外资本长时间看好深圳写字楼市场。另外写字楼发展的另一个趋势：共享办公，就目前来看深圳的共享办公从2015年起步到现在，发展速度健康平缓。但是现在共享办公已越来越多的被很多企业用来解决办公空间问题，随着共享办公的发展，势必也会对传统写字楼市场造成冲击。对于同享办公会在之后再为大家进行介绍及分享。

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