上半年成都商品房三起三落.DG

以上图片及数据均由成都透明房产独家提供

把脉2011

2011年，对楼市而言，有太多的地方值得去关注和研究：拐点论、焦灼论、观望论、纠结论、理性回归论……众多论调，让楼市迷雾重重。

但纵观2011上半年成都楼市，从中央到地方调控政策频出，在限购、限价、限贷等楼市政策高压态势下，住宅产品即商品房市场一直成为业界和市场关注的重点。今年上半年，成都楼市到底发生了什么变化？我们只有通过最权威的数据统计，来辨别楼市发展的曲线和方向，提供解析楼市论调的第一手素材。

通过成都透明房产权威监测数据显示，今年1－6月份，成都楼市住宅楼盘呈现“三起三落”。通过数据的监测会发现，每次楼市起落，也都离不开楼市调控政策这条核心主线。

政策出台前商品房“百分百”发力

1月份，楼市在调控政策出台前夕，销售市场迎来了政策前期“红利”，一些购房者或投资者提前“下手”：当月，成都市中心城区住宅楼盘销售总套数达1154 套，成交总面积达到了112.2万平方米，环比分别上涨了100%。

住宅产品销售在经历了“回光返照”之后，2月份，调控政策紧锣密鼓地登台亮相，住宅类产品市场迎来了观望期。随着这种情绪的弥漫，销售状况开始发生了转变：住宅类产品销售总套数当月减少到了9946套，成交面积也降至96.7万平方米，两项指标环比下降了1 %。在影响市场下滑的因素中，除春节大假算一个之外，政策调控带来的观望情绪，也算得上最主要的诱因。

市场步伐放缓楼市迎来了“黑色 月”

而政策调控带来的真正影响，应该从 月份算起。

月，成都住宅产品销售市场总共销售了 111套房源，销售面积仅仅 .1万平方米，与2月份相比，销

售套数和销售面积分别下降了68.72%和65.82%。当然与1月相比，其下滑的速度和比例就更加惨烈了。

市场在经历了一起一落之后，4月和5月成都住宅类产品市场开始有所复苏，其中一方面是因为下降后的基数变小了，另一方面开发商也各自调整了市场战略和战术。

但6月份，随着商业类楼盘的热销，成都市住宅类楼盘再次遇冷，当月全市共销售4620套房源，成交面积也仅仅为42.5万平方米，两项指数环比再次出现了小幅度下滑。

理性回归商品房成交量略有上浮

虽然成都楼市住宅类产品市场上半年经历了“三起三落”的发展轨迹，但与2010年相比，成都楼市住宅楼盘的总体销售情况并不像人们想象中那般糟糕。

2011年月份，成都市中心城区总共成交 7575套，成交总面积达到 62万平方米，跟去年同期相比，成交套数和成交面积分别上涨2.48%和6.04%，略有上浮。

通过成都透明房产提供的数据也显示，1－6月，从住宅类产品市场预售面积和实际销售面积的供销

比上看，除了1、2月份实际销售面积比预售面积高之外， －6月份预售面积均比实际销售的面积要低。可以看出，政策调控前市场购买力非常强。但调控政策出台后，市场调控效果非常明显，有力地抑制了市场的投机行为。再加上限贷、限价之后，投机型购房热情也开始明显降温。

提高盈利能力。三环路沿线占商品房市场大半江山

通过2011年上半年中心城区各环线成交情况可以看出，1－6月，以一环路为界，共成交商品房820套；一路与二环路之间的区域，总共成交 614套；二环路至三环路之间的区域，共成交了1 0 8套；三环路外区域的商品房成交数量达到了2010 套，比其他区域的总和还要多，占整个商品房销售市场的5 %。

据了解，在过去10年的高速开发下，成都不断地向外扩张，现在三环内的土地已经越来越少，土地资源的稀缺也成为制约成都房产发展的因素。成都三环外的大量土地资源将为成都房产发展提供新的天地。通过销售市场的实际情况也再次印证了未来成都楼市的主战场将会在

三环路及沿线之外的区域。

从方位上看，商品销售最多的分别是城西、城南和城东，销售总套数分别为11600套、10622套和596 套，占到整个销售市场份额为 1%、28%和16%。最差的区域分别是城西北和市中心，仅占%的市场份额。

高性价比、高层商品房依然最抢手

今年上半年，中心城区销售排行榜上，排名销售套数第一位的，是高新区的上锦颐园，总共销售了126 套，其次是武侯区的保利花园、锦江区的金润华府、成华区的隆鑫·九熙，鑫苑名家、府河天成、英郡、香榭园际、中房·金沙海棠、玲珑郡也榜上有名。上榜楼盘除少数每平米均价上万，其余楼盘价格均相对温柔，高性价比楼盘在销售市场得到了广泛认可。

通过对商品房的销售市场分析，19－ 层商品房占到了整个市场的54%，层商品房占29%， 4层以上的商品房占15%，成为整个市场的主流。业界认为，这主要跟开发商的楼层定位有关，也证明高层商品房已经成为楼市新十年的主流。

华西都市报何晓东钱乐亮