分析人士称上海北京房价有下跌空间.鼓励

大小金花全部出局房地产贷款放松短期难见 上海北京房价有15％下跌空间

国泰君安证券研究所 孙建平/文

高燃、李想和戴志康生于1981年，茅侃侃生于198 年……

房价涨幅过高导致的市场自身调整压力和房贷政策紧缩导致了近期房地产市场成交量下降。今年月全国商品房销售面积1.96亿平米，同比下降7.2％；我们实时跟踪的北京、上海、深圳、广州等12个重点城市上半年商品房销售面积，大约相当于去年同期的七成。

目前房价调整相对充分的是深圳和广州区域，而今年以来，北京、上海等其他一二线重点城市整体上房价基本没有明显调整；因房价调整并不充分，开发商也尚未出现优胜劣汰，所以，预计短期内甚至是三季度，中央都不太可能出台专门针对房地产行业的贷款放松政策。

基于以上两点判断，预计月行业销售还将维持前期的平淡局面。月是一年中最好的销售旺季，目前能够确定的判断是，月销售数据会出现相比月的环比增加，但同比能否恢复到去年同期的85％以上，难以给出明确判断。

如果月之前北京、上海等前期没跌的代表性城市出现了房价下降和小开发商资金链断裂(优胜劣汰和行业集中度提高)，则10月前后的销售数据更可期待些，以二套房贷政策为主的房贷政策也才有出现部分松动的可能，比如：贷款买房但已结清贷款的家庭购买二套房的改善型需求。

房价高企、成交量巨量萎缩对行业尤其是行业重点公司的长期成长来说，并不是好事。回归理性的房价下降才能保证成交量的更好恢复，在上市公司业绩增长层面，我们首先关注的是销售量，其次才是毛利率。

对北京、上海等前期房价未跌的城市，结合历史涨幅和商品房消费需求基础，目前我们判断房价下跌幅度在15％左右。如果今明两年城镇居民人均可支配收入可以保持2005年-2007年的平均增长率，则房价收入比有望在2009年下半年回到大约2004年-2005年前后的水平，使得房价、成交量和购买力之间重新获得一种均衡，这种均衡对应的是房价和成交量的稳定增长，暂时没有过高和很坏的预期。

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