商业地产高速发展招商难运营难成最棘手问题.源泉

商业地产高速发展 招商难运营难成最棘手问题 2012/ / 1 10:24:00来源： 搭乘楼市调控政策的顺风车，中国商业地产近两年意外迎来难得的发展黄金期，成为开发商、投资客竞相争夺的“香饽饽”。但是伴随着商业地产的瞬间膨胀，在这样一个“后调控时期”的敏感阶段，商业地产能否找寻到自身发展的契机显得尤为重要，而“招商难”、“运营难”无疑成为当下最棘手的问题。

基于此，为协调产业链各环节相关单位，由杭州报业集团、杭州市贸易局主办，杭州、杭报、杭州市商业地产行业协会承办的2012首届商业地产运营发展高峰论坛暨蓝筹物业与知名品牌商对接洽谈会将于4月1 日在黄龙饭店隆重推出。

在此平台上，长期愁于招商难题的优质物业项目可以寻找到尽可能丰富的品牌商企资源，而难觅心仪经营场所的知名商企也可以借此寻找到适合自己的蓝筹物业资源。

只租不售，“一平方米也不卖”的商业哲学

或者为本页出现的其他页的关键词加入链接中国的商业地产兴起于2004年，发展至今，商业地产正酝酿着一次转型：一次由分割销售的商业经营模式转型到只租不售或者持有大部分店铺的商业巨头统一运营的模式。以万达[简介最新动态]为例，在经历分割底商第二代商业模式之后，开始转向了第三代商业模式的开发——只租不售的城市综合体，即在吃喝玩乐休闲购物的基础上，添加住宅、酒店、写字楼等，由平面销售服务转向综合式立体消费服务，做到足不出户基本需求均能满足。

“商业是地产项目里最难操作的，但同时也是最容易赚钱的。”某开发商一语道破其中玄机。

商业地产的价值主要体现于该项目未来经营收益的获取。这显然不同于住宅产品销售去化良好，就实现了利润的回报。这就提出了商业地产后期的经营问题。商业反哺于地产的最好体现也就是后期经营的兴旺。持有物业的策略可以提供给开发商充分获取经营收益的渠道。深圳万象城项目2005年的租金收益约为1亿元，而2006年全年的租金收入翻了一番。可以说，通过持有物业的策略，开发商可以利用有效的商业管理能力，不断改善商业氛围并获得商业物业价值的提升。

“订单地产”模式，创造多赢格局

早在几年前，万达集团[简介最新动态]董事长 林就提出“订制模式”（共同选址、书面确认、平均租金、先租后建），在全国首创了“订单地产”的全新模式——携手知名商业企业，在全国各大城市发展城市综合体，万达负责开发，租售给这些企业经营，并用主力店来带动其他店铺的出租。

总体而言，在规划之初就与合作伙伴签约，对方需要多大面积就在规划中预留多大空间，从而避免了盲目招商和招商后的重新分割。这样不仅节省大量建设成本，而且又能合理设计商场格局，使得租金收益最优化；同时节省建设成本，加快了资金流转速度，又降低了租户的租金水平，寻求开发商与主力店之间的共生关系。

此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。