行业地产政策结构性放松可期

地产：政策结构性放松可期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

考虑“政策调控力度及持续性”以及“2010年新开工高峰导致2011~1H2012出现供应高峰”两大因素，2012年中国房地产市场景气将继续快速下降，直到政府主动放松调控。

我们判断“政府房产紧缩政策放松”的前提为房产调执行层的一些人借所谓的动态微调想做点文章控出现显著效果。我们判断2012/的销售旺季将成为房地产行业最困难时期，房产调控收到显著效果，这将开启政策放松的“时间窗口”，行业调控政策将出现结构性松动。

我们预计，1H2012行业整体景气度处于下行通道，房价加速下跌，但由于政府主动性调控具有“可逆性”，房价暴跌概率低，预计整体跌幅为10%；2H2012政策结构性放松将使房地产景气度回升。

预计2012年房地产销售面积增速下降2%，销售金额增速下降7%，全国商品房销售均价下跌6%。土地购臵面积累计增速为 .1%，土地购臵费用累计增速-1.9%，房屋新开工面积累计增速-4%，投资增速为1 .5%。

投资策略：我们预计2012年房地产板块有两次配臵机会，分别出现在1季度前半段(信贷放松导致成交量回升)和2季度末（行业景气低点及政策拐点）：

（1）季度前半段信贷放松将导致地产成交量数据出现环比回升，地产股会有一波阶段性上升。

（2）2012/销售旺玩家如果不想忍受Xbox Live服务器的龟速的下载更新速度季房地产市场景气出现最低点，随后的政策放松使将房地产板块出现较大上涨。

投资标的：（1）地产龙头公司，高周转、低估值，推荐万科A、保利地产、荣盛发展。（2）“房地产+X”型公司，推荐：

华侨城、北京城建、华业地产。