行业地产2012年一季度财务状况仍然薄弱中型

地产：2012年一季度财务状况仍然薄弱 中型开发商受影响最大 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

110家A股房地产公司一季度业绩要点将2012年一季度110家A股房地产公司的财务数据与过去两个季度相比较，我们发现虽然总体财务状况较去年四季度大幅波动，但较去年三季度并未显著改善（请参见我们于2011年11月7日发表的报告“110家A股房地产公司三季度业绩要点”），截至今年一季度末，经营性净现金流仍为负值。负债率（净负债权益比）也从去年四季度的68%升至72%。只有现金余额占短期债务的比例稳定在去年四季度0.95倍的水平（前一谷底值是08年四季度时的0.9倍），现金余额占债务总额的比例从去年四季度的 8%降至 6%。

销售管理费用和财务费用大幅上升导致税前利润率恶化尽管2012年一季度毛利率相对稳定（为 0%），但税前利润率较去年同期下滑1个百分点（去年一季度毛利率与今年一季度处于相似水平），较去年四季度下滑 个百分点，我们认为原因在于今年一季度销售管理费用和财务费用大幅上升。

财务状况明显分化：大型开发商较好，中型开发商受影响最大前15家大型开发商（在110家A股房地产公司总资产中占比约60%）的财务状况与过去几个季度相比较为稳定且相对较好，利润率下滑速度也慢得多。 5家中型开发商（总资产占比约 0%）财务状况和利润率的恶化程度最为严重。60家小型开发商（总资产占比约10%）的利润率最低，但与前几个季度相比较为稳定，平均负债率为 5%，在三类开发截至目前商中也处于最低水平。

投资观点我们认为，在财务状况未能显著改善的情况下，开发商（尤其是中型开发并协助政府遏制武装分子的越境活动。商）在二、三季度仍将面临较大降价压力。尽管如此，我们预计开发商降价和新盘推出仍将推动今年二、三、四季度销量实现环比增长，加之资本开支持续削减，我们预计未来几个季度总体财务状况有望显著改善。我们认为，那些首套房/改善性购房占比较高的开发商的改善幅度较大。我们的首选股（所有评级均为买入，位于强力买入名单）：恒大地产、中南建设和鲁商置业。主要风险：意外的政策变动和宏观经济硬着陆。