行业地产关于加强土地增值税征管工作的通知点评

地产：《关于加强土地增值税征管工作的通知》点评 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

6月 日晚，国税总局站上公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。核定征收率原则上不得低于5%。

点评：

加强税收征缴，补充地方财政资金。在出台《关于土地增值税清算有关问题的通知》时，我们就在揣测政策意图，2010年加快保障性住房建设，而今年地方土地出让收入受房地产市场影响大幅下滑，银行又在清理地方融资平台，加强征管力度将有利于弥补财政资金紧缺。

影响开发商现金流。虽然房地产政策调控空前严厉，但是开发商的态度仍然很暧昧，不愿意降价，我们觉得主要原因是开发商资金充裕，并相信在通胀预期下，资产价格仍会上升。加强土地增值税的征管，将抽走一部分现金流。假设：1）以前大部分地区实行1%的预征率，现在东部增加1%，中部增加0.5%，西部不增加；2）东、中服务业实际使用外资比重首次过半、西部的市场份额按6： ：1估算； ）以122家开发类上市公司2009年销售额2765亿元测算，2010年一季度末现金888亿元测算。每年新抽走资金：2765*（0.6*1%+0. *0.5%）=21亿元，占现有资金比例仅为2.4%（21/888=2.4%）。如果不考虑追溯，实际影响不大。《通知》中也未提到追溯问题。

基本不影响房地产企业现有业绩。据我们了解，大部分上市公司在做利润表时已按照税法规定 0%-60%的超额累进税率计提土地增值税。大部分计提比例不低于销售额的5%。因此，只有少数公司业绩会受到此次政策影响。

可能影响开发进度和推盘速度。尽管我们测算预征率提高对现金流的影响有限，但是新增现金流需求可能会影响开发商未来经营，可能会影响对土地升值预期，加快开发，加速调查显示推盘，以提高资金回笼速度。

维持行业“中性”评级。我们之前提到，房价不降，股价不涨，我们维持此观点，房价不降，政策利空无出尽之时，销量不涨，预计业绩增长也将有限。我们将跟踪政策对房地产市场的实质影响，投资地产股时候未到。