分析中国房地产不会崩盘

　　 | 发布者：杜立君 | 来自工程机械中国观察家否认房地产会崩盘。通过一月份调查的经济学家依然认为中国2012年的GDP增速将到达8. %。 中国观察家否认房地产会崩盘。通过一月份调查的经济学家依然认为中国2012年的GDP增速将到达8. %。虽然政府官员对房地产价格高企表示了公开的耽忧。下面是五个经常听到的不切实际的想法。

　　1、崩盘永久不会产生

　　许多投资者相信中国房地产不会崩盘,因为中国买家不依赖抵押贷款，另外，中国大量被压抑的刚需会保持房价高企。两个假定都是错的.

　　抵押贷款在中国并不普遍。银行只提供房产价值 0%的贷款。但这种情况一样适用于2008年房地产崩盘前的迪拜：买家是以现金购房,但这些钱通常都是借来的，有时候还来自非正常渠道。很多买家还背负着其他债务。过度杠杆化还不是卖房的唯一缘由，另一个原因是担心房产贬值。

　　同时，被抑制的刚需也不是均等散布的。各个城市对2、三套房子的限制不同，所以取消一个地方的购房限制可能会降低对另一个地方的需求。买家也可能会躲过损失：若眼下的价格下跌让房产看起来很便宜，想象一下一年以后还会便宜多少。

　　二、对GDP来讲也没那末糟

　　房地产占中国GDP的比重超过了10%。把家具和电器等包括在内，所占比重还要更大。若若房地产价格暴跌，对GDP的影响将会很大。根据清华大学经济学家帕特里克-霍瓦内克（PatrickChovanec）的计算，房地产投资每下降10%，GDP增幅将下挫5. %。

　　经济学家希望两股气力能够抵消这类影响。一个是靠中国充足的家庭储蓄确保消费者继续消费，然而占可支配收入 0%的家庭储蓄率是向富人阶层倾斜的。而投资对中国经济的贡献超过了一半，所以消费者需要把开支增加一倍多，才能维持经济同速增长。

　　经济适用房是另一个希望所在。中国计划到2017年建设 600万套便宜住房，该计划将帮助保持建筑行业的现状。但按照计划，该项目是由地方政府融资的，而地方政府已负债累累，卖地和房地产是它们的主要收入来源。

　　3、银行可以承受这些打击

　　中国的银行系统正好在枪口上。IMF估计房地产价格下跌26%将产生8%左右的坏账率。银行监管者称1.6 万亿美元的房地产的贷款得到了几乎两倍其价值的房地产项目的担保。

　　这些数字很有误导性：他们低估了房地产贷款的数量，高估了抵押品的价值。大部分商业贷款利用房地产作为抵押品，即便他们实际上并不是真正的房地产贷款。而且流向开发商的大部分贷款来自信托基金、财富管理机构和公司等非银行机构。

　　不仅如此，这些房地产担保的贷款是以当前市值来计算的。一个借款人违约不会出现问题；但若整个市场下跌、违约扩散，那末抵押品的价值将大打折扣，正如1990s早期日本银行经历的那样。不良贷款恐将攀升到20%。

　　4、政府将纾困这些银行

　　这种情况之前产生过。1990年，中国政府帮助银行中剥离了大量坏账。现在中国拥有 .2万亿美元的外汇储备，国外债务几近为零。但事情并不那么简单。技术上讲，外汇储蓄是针对央行的未来的求偿权。从银行买进坏账可以让问题从视野中消失，但同时它依然意味着，该系统的其他某个地方要承当损失。

　　另外还要考虑到政府的大量债务。政府官方债务只占GDP的15%，但增加得非常快。惠誉评级机构估计纾困将腐蚀20%的GDP增长。Breakingviews的计算表明，把上次纾困中的未支付本钱，和国有实体、地方政府和养老金的债务加进来，政府债务将占到GDP的1 0%左右。

　　最后一个选项通过印钞充实银行可能会恶化中国的通胀问题，并降低储户对该体系的信心，其后果是危险的。

　　5、政府会把所有事情摆平

　　看好中国的这些人的王牌是：北京的政府官员控制着银行系统，所以他们可以命令银行放贷。2009年金融危机来袭时，中国银行的贷款翻了一番。

　　但是这恰是让中国房地产堕入今天的不利处境的缘由。向疲软经济注资增加了风险这些钱会用来支持不盈利的项目而减值。银行把贷款分流到了那些不需要现金的大型国企。其中很多企业用这些钱来开发房地产项目，或转借给那些需要现金的企业。而且这一把戏已撑不了多久了。银行现在需要的不仅仅是抵消本身借出去的贷款，还有在可能的房地产崩盘中一扫而空的非银行机构及信托公司的贷款。巴克莱估计这些影子融资占了所有新融资的五分之一。

　　北京方面意识到了这个问题。目前，房地产市场已经进入高度戒备状态交易几近已停滞。但意想到问题不等于解决问题。否认这1事实的人注定要遭受打击。