刚需成交放量多地公积金贷款规模大增.源泉

在楼市刚性需求交易量上升的背景下，今年多地公积金额度剧增已成定局。显示，今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的发放计划，预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。

与此同时，部分城市公积金政策微调助长了这种势头。据不完全统计，今年以来，已有超过20个城市对公积金政策进行调整，多数调整涉及提高贷款额度和降低首付比例，部分城市则先后实现了“异地互贷”。业内人士认为，这些调整对市场整体影响不大，但需要警惕其带来的楼市调控放松的心理预期。

申请贷款周期或延长

近日，上海市公积金中心发布2012年三季度住房公积金运行分析报告。报告显示，受住房刚性需求释放影响，今年前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长 9.96%；发放户数8.08万户，同比增长40.28%。

“新国八条”出台以来，上海楼市的投机需求几乎被完全挤出，刚需成为市场的主力，这被认为是公积金贷款申请量剧增的原因。

在楼市调控将热点城市的投机需求大量挤出的情况下，这种情况并非个案。在南京，今年前三季度的公积金放贷额度就已达8 .85亿元，不但比去年全年的 6.72亿元增长了128%，还超出今年全年计划67.7%。

同期，福建省前三季度发放公积金贷款114.9 亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度也已超过去年全年。青岛则发放公积金贷款14156笔，发放金额 7亿元，同比分别增加9. 6%和15.6 %。银川发放公积金贷款10.08亿元，增幅21.74%，远超商贷。

业内人士分析，在选择公积金贷款的购房者中，多数为首套房和保障性住房购房者，即以刚性需求为主。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，贷款与公积金贷款的利率相差较大，公积金贷款可以大大降低刚需购房者的成本。

随着近年来住房商业贷款利率取消7折优惠，甚至逐渐上浮到基准利率，公积金贷款利率的优势十分明显。不少购房者选择将公积金贷款额度用足后，再与商贷结合形成“组合贷”购房。业界普遍预计，今年多数城市的公积金贷款量将超过去年。

但由于申请公积金贷款的人数较多，“排队”现象仍然普遍。在北京等热点城市，由于申请数量大增，公积金贷款的审核、批贷的速度已明显放慢。有业内人士预计，若楼市调控政策继续维持现有力度，房价涨幅放缓，这种现象很可能会持续到明年。

此外，多地公积金贷款规模增加，一些热点城市的公积金贷款余额开始出现不足，并可能影响到今年最后两个月贷款额度的发放，这或将促使申请公积金贷款周期延长。

严防投机需求入市

公积金贷款发放量的提高，与今年以来多个城市上调公积金贷款额度不无关系。近期，广东省江门市公积金管委会同意开平、鹤山两地调整公积金贷款额度的申请，按照申请后的调整方案，首套房、二套房的公积金贷款最高限额均有所上调。

相比之下，江苏镇江的调整“尺度”显得更大。按照本月1日正式执行的住房公积金新政，江苏镇江公积金申请贷款额度最高可达房款的80%，且子女买房可提取父母公积金进行还贷。

据不完全统计，今年以来，全国有超过20个城市对公积金政策进行了微调。其中，上调公积金贷款限额成为最常用的调整手段。除上述两个城市外，武汉、厦门、芜湖、合肥等地均上调了公积金贷款额度，上调幅度普遍在15%至25%之间。武汉对首次使用公积金购买二手房的居民，将最高提取额度从40万元上调至60万元，调整幅度达50%。

除此之外，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成。广东省异地互贷城市增至9个，湖南部分地区也实施“异地互贷”政策。

业内人士认为，公积金政策调整惠及人群主要为刚需，不会影响限购、限贷政策底线，因此成为地方政府最常用的手段。这同时也是今年二季度以来楼市成交一度回暖的诱因之一。

越来越多的人开始抱怨：手腕生疼据了解，当前我国公积金贷款余额巨大，公积金使用率偏低，尽管有关部门正在着手修订《公积金条例》，但公积金使用率偏低的现实短期内难以改变。多数业内人士预计，未来一段时间，对公积金政策进行微调的城市会越来越多。

与此同时，公积金政策的调整正在给外界释放楼市调控“温和化”的预期。在国务院督查组督查楼市之后，各地正在掀起一轮微调政策的热潮，公积金成为政策微调主要着力点。这也给市场带来“政策底已过，市场将升温”的预期。

有业内人士强调，在地方政府财政收入减少、地方经济对房地产业仍有较强依赖的背景下，地方政府借机催热楼市的动机强烈，应警惕包括公积金在内的政策微调，防止投机投资性需求借机入市。据悉，对于江苏镇江推出的“子女买房父母还贷”政策，有不少人士认为已经偏离“合理调整”的轨道。