三条楼市周期曲线正在交汇你该明白当下楼市美食

3条楼市周期曲线正在交汇，你该明白当下楼市的洼地和高岗在哪了！

文｜叶书利

如果买房，当下该买哪里？也许三条楼市周期曲线会给你明确的答案。

第一条曲线：去库存曲线

2015年初，大量三四五线城市楼市库存高企，为了帮助这些城市楼市去库存，央府开始了去库存战略。该战略的实行，主要策略有2：

首先，调动起老百姓的购房情绪。

情绪的调动，先得从城市链中最有价值的城市开启，因而2015年5月，深圳领涨，然后北京、上海、环京等跟进，渐渐地，到了2016年，二线城市紧随。

2016年9月底，车站工作人员一边派人照顾走失女童为了将已调动起来的购房情绪引导到三四五线城市，北京、环京、上海等价值城市开启了强调控，而大量的三四五线城市则鼓励购房，以承接被强调控溢出来的购房情绪。

其次，推出棚改货币化安置，进一步调动购房情绪，以引导涨价去库存。

什么是棚改货币化安置呢？那就是：地方政府从国开行等拿到一笔棚改货币化安置贷款-从这笔贷款中拿出资金补偿给拆迁户—被拆迁的人拿这笔钱去购房，从而人为地增加了市场中的需求，以助推房价—房价上涨后，房企有更多的钱去买地，从而助涨了地价—政府卖出更多、更高的地，拿着钱还给了国开行，同时赚到了剩余的钱。

所以说，这条去库存曲线，棚改货币化安置才是助推涨价去库存的最大推手。不过，这个推手正在胜利撤退。

A,从2019年的棚改计划来讲，央府正在撤退中。

根据财政部的数据，今年全国棚改量为285万套，外界此前的预期是450万套。与2018年实际棚改完成量的588万套，今年棚改量下落51%，与2017年时的618万套，下落约54%。也远低于2013年的320万套、2014年的470万套、2015年的601万套和2016年和606万套。详情可见此前的文章《》。

B,从前五月的实际数据来看，央府正在从去库存战略中悄然上演大撤退。

近日，央行发布数据显示，今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）为1530亿，相比2018年同期骤降65%，而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。更让人后怕的是，4月和5月，央行发放的PSL皆为零。

当央府从棚改货币化安置中全线撤退时，这也正式意味着非都市圈的三四五线楼市去库存真的结束了，相应地，这些城市的房价也失去最大的支撑了，而央府开始关门打狗了。

当3四五线楼市去库存周期结束了，越来越多的投机资金将从这些地方撤出，转头挤向一线、环一线及强二线城市。

第二条曲线：轮涨曲线

2015年5月后，伴随去库存战略实施的便是轮涨周期：一线及环京先涨，强二线跟进上涨，但是在2016年930后，一线、环一线和强二线城市楼市被强调控，房价进入盘整期和挤泡沫期；与此相对应的是，非都市圈的三四五线楼市开始领涨和新一轮的房价泡沫化。

时至今日，伴随过去近二年半中，一线、环一线及强二线房价的挤泡沫和非都市圈3四五线房价的加泡沫，站在当下这个节点处，从价值而非绝对价格的角度，一线、环京等房价已下调过15%以上的城市，反而成为房价的洼地，而经过一波泡沫化的上涨，大量非都市圈3四五线城市房价正处于高岗处。

说到此处，讲一个圈内朋友的购房故事：近期他与几个朋友一起开车去全国各地看楼市，看完后回到北京时感叹道：当下北京的房价真便宜。

前几天一名长三角的朋友询问壹书生：当下长三角适合在哪里买房？壹书生告知她：环苏州城市的上海当下最适合，因为不是有那末一句话吗：买不起苏州，那就去环苏州的上海买一套吗？

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”ID：y肯定大大地超过4万余名副处级以上领导职数的超职数配备。消息也未说已经消化的15800多名副处以上领导都去那儿了。大致分析可以得知ishusheng-fang）看来，经过这一轮的轮涨，当下的一线、环京、部分二线城市等已下跌过15%以上的城市楼市，正处于洼地处，目前仍是购买的良机，而相反，过去二年半左右大涨过一轮的非都市圈三四五线城市，伴随去库存的撤退，目前正处于房价的高点处，从投资的角度来说，当下是最危险的购买节点。详情可见此前的文章《》。

正如去年的文章《》中的提醒：2016年930以来，房价跌幅在15%以上，且中长期具备人口吸引力的城市，才是时下楼市真正的洼地，也是最安全的投资地。

第三条曲线：人口流动曲线

从当下人口流动的角度来说，需注意下述几点：

A,2026年前后，中国人口将进入负增长阶段。

根据联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案对中国人口增长率所做的预测，中国人口在2017年到达13.6亿的峰值后迅速下落。然后在2026年转入负增长，尔后负增长的速度愈来愈快，直到2060年才稳定下来。

B,全国近四成的城市已堕入人口负增长窘境中。

此前易的一份调查数据显示，目前全国近四成城市人口已堕入负增长阶段。

与此相对应的是，京津冀已有近60%城市人口处于负增长状态。详情可见此前的文章《》。

C,在人口存量时期，杭州们开始抢人，此举势必加剧愈来愈多的非都市圈3四五线城市退出中国人口竞争的行列。由于在杭州们眼前，非都市圈三四五线城市在人口竞争中根本不堪一击。

目前央府已明确将引导人口向都市圈会聚，大量的非都市圈三四五线城市将步入央府定义的收缩型城市行列，这些城市的发展逻辑是“瘦身强体”，以一句俗话来讲便是“自然的衰落和老去”。

因此不管从去库存曲线、轮涨曲线还是人口流动曲线，当下的中国楼市：一线、强二线及环一线楼市房价，正处于洼地时，未来继续香港化，而其余的80%城市，经过1波泡沫化上涨后，房价正站在调岗上，未来的趋势则走向鹤岗化。

北三县\永清团购公告

精准化沟通，壹书生的免费专题式分享，同时推荐团购楼盘信息和享受相应的团购优惠；

风险提示：外部销售及无团购需求者勿扰；

如欲入群，添加壹书生号：

扫描下方二维码，关注作者公众号

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。声明：本媒体部份图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。

武威医院哪家治疗白癜风好上海哪家白癜风医院好长沙包皮包茎