行业地产武汉篇改善性需求引领市场一片欣欣向荣

地产：武汉篇~改善性需求引领市场 一片欣欣向荣 -28 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

楼市小阳昡，改善性需求占主流。武汉自2014年9月全面放开限购后，叠加持续松动的货币和行业政策，成交回升明显。2015年月均成交190万平，同比增长27%，均价859 元/平，同比上涨15.7%。2016年月受降首付、降契税等组合拳刺激，房价进一步上升7%至9194元/平米。

楼市亦延续小阳昡势头，截止目前 月武汉日均成交环同比分别上涨105%和86%。从成交户型结构来看，2014年7月武汉放开140平米以上大户型限购，9月全面放开限购，受限购放开催化，武汉改善性需求集中释放，140平以上成交占比由2014年的5.7%提升到目前7.4%。

城中村项目入市叠加高容积率缓解供需压力。2015年武汉仅成交宅地568万平米，同比下降 5%，楼面地价2645元/平米，同比上升54%。同时近年来由于武汉三环内可供出让土地越来越少，政府有意识通过调高容积率来缓解中心区域土地供应压力，2015年江汉、武昌、硚口出让土地容积率普遍在4以上，远高于百城城市平均2.44的水平。同时上半年武汉集中供应了大量的城中村地块，由于城中村项目开収周期较长，尽管过往三年武汉宅地出让连续下滑，但随着早期城中村项目逐步入市，将一定程度缓冲新房市场的供需压力。根据武汉万科测算目前武汉市场存量1400万平米，2016年供应大概2 万平米（含城中村项目），成交预计维持在2000万平左右。

集中度分散，国企多缓解房价上涨压力。2015年武汉万科以4.78%的市占率排名第一。从市占率排名靠前的企业来看，前十武汉地区国企占有4个席位，市占率均在2%或以上。作为这样就会有效抵消地心引力区域国企，相对民企更加注重社会效应以及项目去我国皮革业在多重压力下化而非商业利益，同区域国企开収项目定价往往低于周边同档次民企楼盘，因此即使品牉民企拥有较高的品质保障，但如果大幅提价更多购房者将选择周边相对较便宜的国企楼盘，一定程度上缓解了区域楼盘上涨压力。

“单核”经济、高校众多叠加产业集聚构建健康楼市。湖北属于明显单核经济，武汉GDP占比达 7%，远高于其它省会城市。同时武汉拥有全国第三、中部最多的高校数量及在校生人数，2014年高校数量为80所，在校生人数达96万人，超过40%应届毕业生留在湖北就业，其中大部分在武汉，众多高校毕业生为武汉楼市首置刚需提供支撑。

楼盘调研小结：量价齐升，改善性需求持续释放。1）节后成交量价回升，摇号抢房日光较为常见。2）改善性需求占主导，预计趋势仍将延续。大户型单价普遍比小户型每平米贵块/平米。 ）首套首付比例落实执行二成，利率以95折为主。4）武汉万科表现：市占率第一，土地储备相对不足。万科2015年销售100亿，市占率第一。2016年目标150亿，目前10个项目在售，货值仅200多亿，上半年拿地压力较大。6）万科开盘策略：基本上不大觃模蓄客，卖到50%左右，全部按备案价最高价出售，每平米比周边高2000- 000元。