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五种常见的目标市场选择模式

  讯( 周璇)开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务作出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有五种。

  (1)单一市场模式

  此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。

  万达团体从公司建立之初就将目标市场锁定为商业地产，成立十几年，这1目标从未改变，改变的只是其触角早已不再局限于大连、辽宁，而是伸向全国。北京的万达广场已成为其一个标志性的项目工程。万达集团在开发策略上不断创新，为了规避商业地产开发项目周期长，资金需求量的特点，前期就联合各种品牌店联合开发，统一规划，将变动因素提前预制斟酌，让每一个楼盘都畅销，每一个商铺都脱销，每一个店面都抢手。十几年来能保持每一个项目的招商成功、运营成功，与他们采用的单一市场模式分不开的。

  (2)专业模式

  房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上都具有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。

  如北京SOHO公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高级海景别墅。

区红十字会积极行动  (3)复合产品模式

  此模式是指房地区性开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。

  如北京市天创房地产开发公司精心打造天缘公寓(高层住宅项目)，该项目位于北京市宣武区白纸坊和西二环交汇口，项目总建筑面积7万平方米，公寓的户型面积从75平米至193平米，涵盖了二室二厅，三室二厅，四室二厅等多种规格，开发商力图通过该物业的开发建设来满足不同目标市场(小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、奢华享受住宅需求群体)的需求。

  但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，开发商在选用此模式时要慎重。

  (4)复合市场模式

  复合市场模式是指开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。

  如位于南京新街口核心商务区的标志性建筑天安国际大厦，它的目标客户群体定位在南京CBD办公的白领阶层，该项目的1——8层为大洋百货公司，9——13层为高档写字楼，14——42是公寓，开发商通过在一个楼盘中开发不同类型的物业，较好地满足了南京新街口CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等各种需求。

  (5)完全市场覆盖模式

  这类模式是指房地产开发商通过*开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才有采取完全市场覆盖战略。

  香港的房地产公司纷纷渗透到内地房地产市场，除了早期局限于开发大型楼盘项目和商业地产外，纷纭染指住宅项目，从而完成房地产各个产品业态的完全市场覆盖。

易居(中国)--克而瑞太原机构 特约供稿

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