楼市新政祭出三个一刀切灰色空间或被挤压殆生存

此次政策是中央政府体现调控决心的表现。原本的政策或多或少地给地方政府和金融机构留下灰色空间，一刀切则能够堵住这一漏洞。

人们对楼市二次调控的预期在9月最后两日明朗。9月29日晚，国家有关部委一系列调控新政正式出台，在国庆节前给楼市打下一剂预防针。业内人士分析认为，新政策再次加大了调控力度，房价上涨的动力有可能因此减退，而三个“一刀切”政策将把灰色空间挤压殆尽，有利于打压投资投机性购房。

比“史上最严”更严

号称“史上最严”的房地产调控政策“新国十条”出台已有半年，但效果却十分有限，甚至出现了“越调越反弹”的尴尬现象。为此，中央政府不得出台比“史上最严”还严几分的升级措施，措施与最严厉的北京细则相似，并集中在差别化住房信贷政策方面：

首先，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。在“新国十条”中只要求房价过高城市有选择性地实行，但现在已经变成三个“一刀切”。

此外，“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 0％。但在“升级版”中，对于首套房三成首付的“90平米以上”的限定条件没有了，则不分住房大小，一律要求首套贷款首付要 0％及以上，条件更加严格。

“‘新国十条’虽也是好政策，但是执行力度太软。”易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭向表示，原来的政策或多或少地给地方政府和金融机构留下灰色空间，使之得以打“擦边球”，此次的一刀切则能够堵住这一漏洞。

政策还重申了要对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。同时，责令各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

了解到，所谓“严肃处理”的“严肃”程度，也是防止金融部门“打擦边球”的重要手段之一。但据向某国有银行相关人士求证获知，目前银行尚未接到最新通知。

调控决心更坚定

“从此次政策看，调控已经明显从文件形式转为执行阶段。”中国房地产学会副会长陈国强认为，此次政策算是对“新国十条”的进一步完善和强化，并不是一次全新的政策体系，因此不能算是二次调控。从政策的力度来看，应该是进一步“扩大”，对楼市的影响会比较大。仅提高首付一项，就大于加息的影响，将极大延缓刚性需求者的购房需求。

陈国强认为，这次调控对地方政府的压力加大最为明显——没出细则的必须出细则，出了细则的要尽快完善，房价过高的要问责——从这点来看，楼市价格继续上涨的可能性很小了。而受打击最大的应该是异地购房者。

SOHO中国董事长潘石屹引用任志强的话把此次调控形容成“核武器”：波及面很广，各种类型的住宅都受到了政策影响，三套房停贷和房产税试点的面也大幅扩大。他认为，按揭政策的效果是立竿见影的，首付款从两成升到三成，意味着投资杠杆从5倍缩短到 倍。

有接近高层的房地产业内人士向透露，此次政策是中央政府体现调控决心的表现，因此决策层不会像传言所说不再出台政策调控楼市。潘石屹则认为，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。

误伤合理刚需是借口？

“9·29”新政也引发不少争议，以“商品房首付款比例调整到 0％及以上”为最。有声音认为，提高首付比例将对合理刚需带来资金链匮缺的风险，一些专家认为，楼市出现退订是一定的。北京庄凌顾问有限公司负责人表示，看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。

了解到，事实上，每当决策层加大楼市调控执行力度，便有隐蔽的既得利益者以“误伤刚性需求”为借口对政策发起攻击。有接近高层的房地产业内人士向透露，目前的房价反弹，有可能是一部分投机和投资者在试探政策底线。他认为，提高首付比例不会对合理刚需造成明显的影响，因为由20％提高至 0％，对资金要求并不过高。“有能力拿出首付款的购房者，应该可以接受。”

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