男士一月飙涨50沪自贸区房价或稀释改革红利

9月29日，中国（上海）自由贸易试验区正式挂牌。试验区总面积为28.78平方公里，范围涵盖上海市(,)保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。受地理因素影响，外高桥板块受自贸区利好因素的影响最为直接。半个月以来，这里的房地产市场成为自贸区狂热投资潮的缩影。

华顿经济研究院院长沈晗耀向人民表示，自贸区房地产过热的苗头应该引起上海重视。“地价房价飙涨将显著增加企业办公成本，从而稀释自贸区宝贵的改革红利。”

不愿具名的地产业资深人士向人民财经表示，“在上海的版图中，自贸区呈现出面向物贸港口的带状分布，很容易看出未来的功能划分和(,)、大虹桥有显著的不同；因而投机者希望这里的房价和CBD甚至和香港接轨是一厢情愿。”

房价一个月飙涨超过50%

据了解，无论是外高桥还是临港，均非上海传统的大规模住宅或商务社区。但受到自贸区利好推动，这里的房价走势在过去一个月的表现如脱缰野马。

高桥板块内，永久城市花园和瑞禾明苑两个标杆小区9月初的房价尚停留在每平米22000元左右，一个月之后每平米均价已经突破 0000元。

绝大多数购房者来自外地，而不受限购政策影响的商住楼的价格飙涨则更为明显：杨高北路乐非天地的小户型单位成交价格从8月底的100万元，攀高至如今的170万元。“即便是超过50%的涨幅，在一些房东看来仍然不满意，他们希望再等等、再看看。”房地产中介工作人员说。

中原地产外高桥门店负责人宋沪雄介绍，外高桥板块房屋市场在过去一个月呈现“量价齐升”的特点：房屋价格普遍上涨在40%至50%之间，许多热门房型每周都会涨价。与此同时，区内物业成交活跃度达到了历史上最高水准，单个门店月成交量相当于2012年的总和。

楼价攀升稀释改革红利

地产分析人士龚敏认为，自贸区短期对房地产的利好作用大于实际。而在揭牌首月，各项改革尚起步之际，区域内房价就出现疯狂上涨的局面，也让外界颇为担忧。

汤先生是众多掘金自贸区的温州商客之一。他计划在自贸区内外各注册一家贸易公司。这就需要承担三项物业成本：自贸区内200平米的办公室和一处 000平米左右的仓库，以及自贸区周边一处200平米的办公室。“如果租金持续上涨，对未来公司的成本压力比较明显。”他说。

作为改革的试验田，自贸区在转变政府职能降低企业运营成本方面正在进行尝试。沈晗耀担心，宝贵的改革红利将被高企的房价稀释，企业获得的实际利益将被高地价、高房价摊薄乃至消耗殆尽。

上述局面在香港已经出现：作为自由港，香港一度吸引着日本的投资和资金。但过高的地价、房价将香港的综合办公成本推高，导致其竞争力受到冲击。“相比香港，上海自贸区的税收优惠等政策都尚未出炉，如果贸然抬高地价、房价，对企业来说将是灾难。”沈晗耀说。

投机者承担巨大风险

事实上，在上海房价整体攀升的背景下，外高桥和临港多年未挤入热门板块的行列。这其中，地理因素是直接的原因：从临港新城出发到市中心人民广场的距离是76公里，乘坐出租车最低花费270元。

即便临港新城的“故事”和“传言”每隔2年都会翻新一次，但仍难以改变区域内房屋销售近乎停滞的尴尬。相较之下，外高桥板具备人气，但商住楼和住宅的市场投放量比较有限，整个板块的成熟度不足。

不愿具名的地产业资深人士向人民财经表示，市场恶炒自贸区板块，背后风险不容忽视。“在上海的版图中，自贸区呈现出面向物贸港口的带状分布，很容易看出未来的功能划分和陆家嘴、大虹桥有显著的不同；因而投机者希望这里的房价和CBD甚至和香港接轨是一厢情愿。”

接近上海决策层的人士认为，数年内自贸区扩容是高概率事件。沈晗耀称，现行自贸区的作用是改革试验田。随着对外开放扩大，自贸区内负面清单会逐渐缩小；更多CBD区域将涵盖到自贸区范围内，从而真正带动金融、现代服务业引进外资，扩大开放。“自贸区的可复制，既是在全国的可复制，也是在上海的可复制。”该人士表示。

未来，自贸区的“唯一性”一旦打破，那么距离市区路途遥远、人口稀少的港口板块疯狂的房价又何以为继？

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