上半年高端公寓成交量反弹开发商继续降价动.源泉

德佑地产董事长邵非说，上半年热销的豪宅项目资金已得到一定回笼。在此背景下，开发商在下半年必然会放缓营销节奏。在邵非看来，目前上海供应量和存量都最大的新兴豪宅区域新江湾板块，可能成为新的成交热点区域。

上半年楼市成交回暖，沪上高端市场也分到了一杯羹。

7月19日，德佑地产市场中心发布监测称，上半年，上海市一手豪宅公寓（均价超过8万元/平方米）的成交面积为 .27万平方米，较去年下半年增长0.4%，较去年上半年增长2 .0%；成交均价为10. 682万元/平方米，较去年下半年上升2.2%，较去年上半年下跌1.9%。

德佑地产董事长兼总经理邵非称，今年上半年上海一手豪宅成交先抑后扬。其间，存准率多次下调，且连续两次降息，这对豪宅市场影响较为显著，短期内推动形成了购房高峰。邵非认为，后续效应还会影响到整个下半年。

“售价低于预期”

“部分一手豪宅项目的降价，以及黄浦江两岸高性价比楼盘的热销，是上半年高端豪宅市场活跃的主因。”邵非说。

同策咨询研究中心总监张宏伟同样认为，开盘均价明显低于市场预期，是部分豪宅取得不俗销量的主因。

张宏伟举例称，板块的滨江凯旋门一度爆出16万元/平方米的开盘均价，而其 月开盘后售出的 2套房源均价为11.8万元/平方米左右。低于预期的售价拉升了销量。而且，其开盘价格低于周边楼盘售价，也提升了该楼盘的性价比。

持类似观点的还有中房信分析师薛建雄。

薛建雄直言，豪宅成交回暖和价格下滑有直接关系。比如位于浦东的世茂滨江，单价从10万元降至7万元。

除了价格下滑，沪上某中高端楼盘开发商还提到，去年以来上海豪宅销量一直萎靡，积蓄了不少购房需求。加上此前两轮降息带来的刺激，推动了豪宅销售回暖。

出生于1928年的褚时健在51岁时第一次创业该开发商在新江湾城有一个中高端楼盘在今年上半年开盘。

金丰易居-普润地产副总经理周华燕也说，降息等政策宽松之举，让不少购房者对房价预期产生转变。目前沪上豪宅的成交量有所反弹，情况好于去年四季度。

6月别墅市场冷清

不过，别墅市场依然清冷。

21世纪不动产19日发布的监测数据显示，6月至今，上海推盘时间已达1个月且推出房源套数在20套以上的别墅项目共计9个，开盘后一个月内去化率最高的项目，去化率也仅为16.7%，零成交项目占比更是高达六成。

“公寓不如别墅稀缺。”薛建雄认为，上半年高端公寓的成交回暖，主要因价格松动引起。因为资金紧张，不少企业不得不通过降价来回笼资金。但别墅产品不可复制，这类产品推盘量不大，企业大多是用来冲利润的。由于价格坚持，别墅成交并不理想。

周华燕介绍，目前上海楼市的别墅产品存量依然很高。粗略估计，按照上半年的别墅平均销售速率，现有的别墅存量消化需要近 0个月，远高于其他类别产品个月的消化周期。

截至昨日发稿，上房地产显示，上海市一手住宅库存面积为976万平方米。其中，普通住宅仅2 4.22万平方米。上房地产未披露非普通住宅库存的详细分类数据。

豪宅促销动力下降

多位受访者均认为，下半年高端住宅价格仍有走高可能。

周华燕分析，上半年大部分房企的半年目标未完成，企业出货回笼资金的需求依然存在。但他们首先会选择刚需产品回笼资金，如果没有刚需产品，则会通过相对低端的产品降价回笼资金，而剩余的高端产品则是在资金回笼后冲利润的。按这种思路，高端项目因具备一定的稀缺性，开发商在后期进一步降价或加大推盘的动力有限。

另有港资开发商称，高端产品销售周期长、成本高，这种产品本来就是房企冲利润用的。上半年，不少上市企业利润下滑，一方面是因为促销，另一方面是其推出的产品结构中多以小户型刚需项目为主。这类房企降价促销高端项目的动力不足。

该港资开发商进一步说，之所以有些高端项目在上半年降价出售，是因为房企在开发高端产品时投入资金大，占用资金周期长。加上不少高端客户受限购不能买房，房企的资金压力颇大。在没有其他刚需类产品回笼资金的情况下，不得不选择这类高端产品促销。但经过上半年的消化，企业回笼了一定资金后，继续降价促销的动力不足。

邵非也说，上半年热销区域的豪宅项目资金已得到一定回笼。在此背景下，开发商在下半年必然会放缓营销节奏。

在邵非看来，目前上海供应量和存量都最大的新兴豪宅区域新江湾板块，可能成为新的成交热点区域。