拿地开工推盘万科转守为攻生存

尽管万科总裁郁亮承认，万科在2007年拿了很多高价地，到现在仍没有完全消化。但作为房地产行业的龙头老大，万科的一举一动都牵动着整个行业的神经。甚至有市场人士将万科是否拿地作为判断行业走势的风向标。

那么，在房地产市场逐步走出寒冬，春节后连续 个月出现“小阳春”时，万科有哪些战略新举措？房地产市场的表现是触底回暖、迈向新的上升周期的信号，还是又一轮深幅调整前的“回光返照”？

万科执行副总裁肖莉接受《经理人》采访时说，“从万科的企业性格来看，稳健经营是万科一贯坚持的风格。对于市场，公司会继续遵循‘应对重于预测’的原则，在稳健经营的基础上，密切关注市场可能出现的机遇。”

寻求并购机会

万科4月份公布数据显示，该公司4月份在新增土地储备上仍然是颗粒无收，即使月都算上土地进帐数量也不多。对此，郁亮曾表示，当前的市场回暖是局部现象，市场的调整尚未结束。

但是，可以据此说万科对未来预期不够乐观，继续采取相对保守的市场策略吗？当然，这可能是一方面原因，但作为房地产龙头企业，在市场大幅回暖的情况下，竟然连续4个月没有多少土地入账，就不是“稳健经营”四个字可以概括的了。

一个比较合理的解释是，万科一直在“密切关注市场可能出现的机遇”——项目并购机会，希望能够抄底到有潜力的项目，但这样的机会一直没有出现，这样的并购机会缺乏导致了万科的斩获不足。或者说，万科正在转变拿地策略——从拿地到直接抄底并购项目。

从万科2008年财报可以看到，去库存战略的顺利实施，给万科带来了大量现金流。肖莉认为，充裕的流动性为万科利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件。

从2008年中期开始，万科就采取了较为谨慎的策略，全年开发面积和销售面积基本匹配，在市场低迷的2008年库存控制较好。但在目前市场大幅回暖后，万科也面临可售项目偏少的局面。面对这种情况，郁亮指出，今年的竣工面积将比2008年增长17％。

现在，万科市场策略正在从保守转为进取，希望在适当的时机以合理的价格“抄底”一些项目，从而迅速改变可售项目偏少的现状。有分析人士判断，在未来几个月，万科在拿地、开工和推盘进程上都将提速。

那么，万科在寻找怎样的项目并购机会呢？对准备“抄底”的对象有哪些要求？肖莉认为，在项目发展方面，会有这样的标准：首先仍然会坚持聚焦城市圈的策略，优先在三大城市圈进行发展；第二，精挑细选，把握机会，重点关注那些土地价格已经比较合理、开发风险可控、能够带来更高回报的项目。