月市场表现低于预期.鼓励

5月市场表现低于预期

世联核心监测的24个城市的数据显示，5月一线城市住宅销售面积环比上升15％，除上海销售面积与4月基本持平外，其它三个城市环比均大幅上涨；监测的14个二线城市住宅销售面积环比下落17％，除长春、武汉、厦门环比上涨外，其它11个城市环比均不同程度下降；监测的6个三线城市住宅销售面积环比上涨15％，其中除了苏州环比下降外，其它5个城市环比均不同程度上涨。

我们认为5月份销售环比下降的原因，除受五一节假日的影响外，更多的是受上旬推盘低于预期所致使的市场供应不足。国五条出台后，使得部份原本打算在5月份开盘的楼盘提前到3、4月份；另外，由于国五条出台后房价上涨趋势不改，统计局公布的70大中城市的房价截至4月份环比已连续上涨10个月，地方政府迫于压力，采取了对楼盘预售价格直接干预的方法。虽然真正严厉管制预售许可的只有北京一地，但其他一些城市预售许可的行政审批流程略有拉长，这使5月的可销售资源不足（部份核心城市库存和去化时间下降证实了这一点）。地方政府对房地场市场的干预还体现在备案数据上，对部份销售价格过高的楼盘暂时不予备案，也使得5月销售在数据层面上有所下落。

新居销售虽然低于我们的预期，但大部分房企的业绩表现却仍然可圈可点。万科、保利、恒大、龙湖、中骏置业、旭辉、融创、华润置地、合生创展、花样年、首创、新城控股、深圳控股、世贸房地产14家企业5月合计签约2778.28亿元，除首创外，其余13家房企5月份的销售业绩环比均出现不同程度上涨。同时，14家房企前5月累计销售额同比亦有所增长。从开发商的销售数据来看，5月的真实销售数据应该是环比4月上涨的。

5月土地出让依然火热，统计显示，40个大中城市5月单月土地出让收入合计高达978.85亿元，环比上涨18％，同比上涨33％，销售平均溢价率高达25％，创下2011年2月份以来的新高，同时随着核心城市优质地块的不断推出，北京、广州等核心城市“地皇”频现。土地市场的高位运行，说明开发商补库存意愿强烈，开发商资金情况不错的现状也为其购买土地提供了充足的资金保障。

下半年流动性将呈现中性偏紧状态

进入6月份以来，由于受准备金补缴、财政存款上缴、监管升级和资本外流等因素影响，无论是SHIBOR还是银行间7天回购利率均节节爬升，短期流动性快速收紧，因此未来公然市场操作弹性将增强，预计央行接下来会启动SLO熨平市场利率，因此银行间市场资金面在度过当下的季节性冲击后，有望回归相对宽松的格局。当前来看，6月份的流动性暂时不必耽忧。

不过，我们留意到今年以来，市场流动性主要是外汇占款大规模正增长所贡献。而短期内人民币虽然仍在*，但是受国家近期出手打压资本套利行为的影响，6个月和12月的NDF的走势均已出现贬值预期，因此下半年外汇占款下落是大几率事件，资本外流带来流动性紧张的隐忧仍存，而近期银行间拆放利率的飙升，这是一个非常值得警惕的信号，我们预计下半年流动性有可能转向中性偏紧的状态。

供应恢复，销售环比将改良

由于地方政府对楼盘预售价格和销售备案的直接干预，预计未来房价的上涨幅度将逐渐收窄，因此短期内地产调剂政策再次加码的可能性比较小。5月世联上门量13.8万批次，环比4月小幅上涨8.3％，目前来看仍保持在高位，说明当前需求仍然比较旺盛。而政府对楼盘预售的管控，会使的本来部份应在5月开盘的楼盘延期到6月推出（地方政府和开发商对楼盘的预售价格经过博弈后会逐步达成共识），因此供应将有所恢复，预计6月销售将环比上涨。出于对下半年流动性趋紧的耽忧，我们对下半年的市场持审慎乐观的态度，并认为下半年销售同比增速将有所放缓。

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