直击百亿土拍周边楼盘二手楼市是否会开启新

直击百亿土拍周边楼盘，二手楼市是不是会开启新一轮疯狂？

▎热点解读丨By：世联评估深圳

01 “史诗土拍”周边房价大盘点

6月24日，深圳市5宗住宅用地集中挂牌成交。作为土地资源稀缺的一线城市，自然备受关注，仅房企交的保证金总额就到达了987亿元。最终37家房企，激战3小时，举牌343次后， 5块宗地分别被越秀、龙光、中海、电建、平安不动产以最高限价拿下，总价定在223.84亿元，当中也诞生了最新的深圳地王。结果同时显示，部份楼面地价不相上下，这将对未来有何昭示？世联评估为大家整理了此次土拍项目周边二手楼盘的成交均价：

宝安区A地块

A宗地在京港澳高速与尖岗山大道之间，项目地理位置较好，环境优美，豪宅林立，在经历31轮竞拍后，终究被越秀以封顶价59.08亿元+配建人才住房19,610㎡竞得，剔除保障房的楼面价到达58,092元/㎡。

图片来源：深圳市土地房产交易中心全景看地

图片来源：世联评估

该宗地周边在售项目有中海九号公馆、君成雍和园和华联城市全景花园等，目前均价保持在59,,000元/㎡。楼盘均价较高的华联城市全景花园均价为72,808元/㎡，高出 A宗地楼面价约1.4万/㎡。楼盘均价较低的君成雍和园的均价为59,054元/㎡，略高于 A宗地楼面价。

龙华区A地块

A宗地地处“宇宙中心”，无疑备受追捧。众多开发商积极参与竞拍，在经过168轮激烈的竞拍，最终龙光以封顶价65.85亿元+配建人才住房36,700㎡竞得，剔除保障房的楼面价为59,005元/㎡。

图片来源：深圳市土地房产交易中心全景看地

A宗地周边目前有星河传奇花园一期、卓越皇后道名苑等项目，二手房均价分别是66,126元/㎡和61,015元/㎡，这两个项目的楼盘均价仅高于A宗地楼面价约2,,000元/㎡。

图片来源：世联评估

光明区A地块、A地块

位于光明区的两宗地A和A地块，在分别经过120轮和25轮竞拍后，分别由中海和电建地产以54.08亿元+配建人材住房42,330㎡、20.12亿元+配建人材住房19,030㎡竞得。

图片来源：深圳市土地房产交易中心全景看地

图片来源：深圳市土地房产交易中心全景看地

值得一提的是，目前周边二手房均价约在33,,000元/㎡，两宗宗地剔除保障房后楼面价格分别达到38,154元/㎡和36,796元/㎡，已超过部份周边二手楼盘均价。楼盘均价较高的光明大第二期均价为51,359元/㎡，分别高出两宗地楼面价约1.3万元/㎡和1.5万元/㎡。

图片来源：世联评估

坪山区G地块

G宗地位于新兴崛起的坪山区，目前周边项目有深城投中心公馆、万科金域缇香花园等项目，目前均价保持在37,,000元/㎡左右。

图片来源：深圳市土地房产交易中心全景看地

该地块建筑面积为162,290㎡，经过多轮竞拍，最终被平安以封顶价24.71亿元+配建人才住房40,900㎡竞得，剔除保障房后的楼面价为20,356元/㎡。周边项目均价高出该宗地楼面价约1.7万-2.1万元/㎡左右。

图片来源：世联评估

通过对5宗地楼面价与周边楼盘均价的比较发现，坪山区土地楼面价与周边房价差相对较大；光明区由于其片区计划和发展，土地价格不断升值，两宗地的土地楼面价已高过周边部份楼盘均价；宝安区和龙华区的两宗地由于地理位置较好，土地本钱较高，土地楼面价亦直逼周边二手房价。

土地资源稀缺的深圳，从疯狂的土拍后到项目最终入市，都会得到市场持续热切的关注，“昔日地王”龙华金茂府无疑是当中的“杰出代表”。

02 “地王”有没有拱起周边楼价？

2016年6月，中国金茂和电建团体联合体以82.9亿元的高价拿下“宇宙中心”龙华地块，楼面地价达到56,781元/平方米，成为当年的单价地王。根据世联评估EVS自动估价系统显示，当时与地块紧挨着、建成于2015年的华业玫瑰四季馨园的二手房售价58,644元/平方米，名不虚传的“面粉堪比面包贵”。

图片来源：世联评估

由于项目要求不能进行预售，在资金重压和限购措施等多重影响下，金茂府的上市时间也一再顺延，市场推测项目开盘均价预计约为12万/㎡左右。周边销售单位纷纷以邻近豪宅，标榜物业高性价吸引购房者入市，片区市场活跃度较高。根据世联EVS自动估价系统数据显示，目前周边二手楼市场均价约63,700元/㎡，自地王拍出后均价上涨约16%。但数据同时显示，同一时段全部龙华片区涨幅亦达11%。经过近年的发展，金茂府周边片区居住氛围逐渐成熟，配套逐步完善，领涨龙华片区仿佛情有可原。因此，我们不由有这样的1问，究竟地王所带来的热度对周边房价影响几何？

图片来源：世联评估

这次史诗级土拍中，在一样的龙华片区，龙光地产将地王收入囊中，楼面地价也已逼近周边二手房价。地王的出现带出楼价上涨的信号，也让购房者为之震动。另外，在政府不断出台政策提高保障房的供给影响下，市场必定感受到，深圳商品房的稀缺性将会进一步彰显。土拍市场的火热对周边片区二手房的刺激将会持续多久？而昔日地王金茂府的推出，可以为这些“面粉堪比面包贵”的项目带来什么样的启示？我们可以拭目以待。

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