用益信托房地产信托受调控影响小DG

央行8月12日公布的金融数据显示经济观察 张雅楠

近日，用益工作室发布《2011年房地产信托发展报告》称，2011年全年共发行1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元，同比分别增长66.33%和43.7%。

2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元；其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。

2011年房地产信托的平均期限为1.86年，平均收益率为10.02%，同比增长12.3%。受通货膨胀等因素的影响，2011年房地产信托产品的平均收益率一路走高，从5月份开始平均收益率都超过了10%。项目融资仍然是2011年房地产信托产品发行的主流形式。

2011年发行的房地产信托产品中，有351款产品的融资方具有一级开发资质，占比达35%；231款产品的融资方具有二级开发资质，占比达23%；保障房由于受政策鼓励，属于低风险产品，故不纳入开发商资质统计，该类产品占比达10%；其他类产品中，有70%投向商业物业和工业园区，该类产品受房地产政策调控较少，目前的市场风险较低。资质较好的开发商有充足的土地储备和项目储备，相对中小开发商，他们能更好的应对房地产调控政策带来的不利影响。2011年发行的房地产信托产品中，70%左右的房地产信托产品受调控政策影响较小。

年两年发行的产品兑付在2012年下半年以及2013年上半年，兑付最高点在2013年二季度。但是考虑到信托产品提前终止以及今年发行的1年期产品将在明年到期等因素，该统计只能说是非常初略的一个统计。考虑到若今年房地产调控政策持续，房地产商的销售情况维持现状或继续走低，那么2013年的兑付压力将更加集中且不容乐观。