房价高与低都与政府无关.DG

隔着太平洋看中国的房价，当然是看不清楚的。

我去国已经14年了，在波士顿当然无法判断中国房价是高是低。不过，国内的亲朋好友大多买了房。在美国，自己也因为计划买房，一直追踪美国房价的消涨和有关的分析讨论，多少也形成了一点见解。如今，国内就房价问题有吵成一团：不少老百姓仍然说房价太高，开发商则将此说称为“谬论”，并要求政府出来稳定房价，否则经济后果不堪设想等等。我这个房地产的“粉丝”，不免出来凑凑热闹。

房价形成的基础是什么？我看一位股票交易商用来定义股票价格的话，也可以用于房价：在刚刚结束的这一秒钟中的交易是什么价，那就应该是什么价。他的意思是，股票价格完全是由市场供需关系决定的，谁也没有资格说这是高还是低。不过，股票交易者都对股票的价值有所预期，这些预期总是有些基础的，房价也是一样。

首先，要看消费者为了住房舍得花多少钱。在这方面，中国的消费者恐怕是领先于世的。我年在日本生活，对日本人的住房条件感到非常震惊：这么发达的国家，老百姓竟然住得这么小！相比之下，经济落后得多的中国，普通居民的住房并不落后多少。可见，比起日本来，中国人在房子上的消费水平相对于自身的经济水平而言，是超前的。

梦幻宁静的森林反观美国，一般媒体上给消费者的建议是：你购买住房的价格不应该超过你现在税前年收入的 倍。你一年如果挣10万美元，房价就应在 0万美元以下。虽然美国许多大城市的居民在住房消费上远超出这一“理性水平”，比如年收入10万美元的人买了50万美元的房子，但总的来说，住房消费在其收入中的比例还是比中国居民的比例要低不少。

中国居民舍得在住房上花钱，有其理性和感情上的依据。在计划经济时代，中国的社会一直是没有私有产权的社会。房产对普通家庭而言几乎是第一大私有财产，大家对此感情投入甚多。这也就造成了过去10年中许多人不惜代价买房的热潮，催高了房价。我在国内的朋友，本和我的社会经济地位差不多，居然都有2套甚至 套房子，我在美国则还没敢买房。

我未必有代表性，因为许多在美国工作了4年的人都买房了，但不至于有2、 套。当然，这和国内没有房地产税有关。房子放在那里不用，也不需要花钱，说不定日后会升值。不过在我看来，这种现象还是很不正常。美国人拥有两套住房的，许多是一套日用住房，一套是海边或者郊外的别墅，供度假之用，是生活方式的表现。国内这些朋友的2、 套住房则不同，第一套往往是单位分的，质量不理想。后来又买了一套规格高的，原来的还保留，但也没有太多实际用途——这是大量的闲置资本。

中国人的私有产权意识正在逐渐建立，住房不再是唯一的私有财产。人们对它的感情投入也许会降低。同时随着市场经济的发展，投资和资本周转的意识日益加强。在这种情况下，人们不愿意不惜工本地买房，甚至希望把闲置的住房早日出手，这就会改变市场的供需结构。

另外，人口的老化，也是压迫房地产价格的一大长期原因。如今的许多私房，实际上是从计划经济中转型而来的：当年单位分的房子，在住房改革中折合成低房价给了个人。比如一家三代，第一代八十多岁，分的房子成为私有，如今正在退出历史舞台。第二代五十多岁，也是通过这样的途径有了私房，用不着从上一代继承。他们很快也要退休，但他们也因为对单位分的房子不满意，许多人已经购买了第二套住房。即使没有，原来两口子的房子最终要交给自己的独生子女。或者说，下一代的一对新婚夫妇，可以从双方父母那里继承两套房子。在未来一二十年，这样造成的闲置房子就越来越多。

这些分析，也许都是错的，也许现在房价的跌降是暂时的。但是，不管房价是低是高，都不关政府的事，还是让市场去决定。在市场经济中，人们出于各种既得利益和意识形态，有的要唱低房价，有的要唱高房价，这就像球场上的啦啦队一样，各自都有权力为自己的队加油，别人用不着大惊小怪。但最可怕的是政府出面干预。美国当前的房地产泡沫，就是一个教训。

最近，《纽约时报》连续载文回顾克林顿到小布什的四届政府，出于种种政治利益和意识形态，不断推出优惠政策鼓励买房。有些政策的用心是好的，比如用低息贷款帮助低收入阶层购买第一套住房等等。但是，一些大款，也趁着低息购置几百万元的豪宅，富人吃了穷人的福利，更不用说投机商们也蜂拥而来。最后因为购买力过旺，催高了房价，形成了今日的泡沫。

中国房地产市场上基本没有次贷问题，房地产市场的问题可以限制在房地产业内，不至于蔓延到金融等经济的神经系统，因此政府就更无管的道理。市场经济就是如此：让那些作错误决策的人受到惩罚，让那些错得太厉害的人破产。这样才能优胜劣汰，使经济更有竞争力。

博主简介：旅美学者