行业地产成交星火燎原投资持续改善

地产：成交星火燎原 投资持续改善 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

开工投资如期继续改善：月，全国房地产开发投资2.54万亿，同比增长7.2%，增幅较1- 月扩大1个百分点。今年以来投资端持续兑现我们去年下半年以来强调的观点，资金改善到投资改善的链条虽然有所滞后，但没有缺席，今年以来主流城市销售的起势和传导也带来对应土地市场热度逐步释放，进一步助推投资趋势的延续。但仍需要指出的是，此次投资的复苏背后的逻辑是流动性叠加"去库存"政策带来的销售改善推动的企业补库存意愿边际改善，尤其是前者，因此，投资的延续性严重依赖流动性。我们认为在中期之内，投资复苏趋势不变，但仍不可过高看待此轮复苏周期的长度。

土地市场二线城市脱颖而出：在销售端完美接力的情况下，各线城市库存去化情况改善明显，开发商补库存意愿持续加强。根据我们跟踪的重点城市成交情况，二线城市再次成为市场热情的聚焦点，4月土地成交金额同比增长251%创下10年以来新高，三线城市土地市场也渐有起色，同比增长达104%，为后续投资的延续带来支撑。40个大中城市中，4月二线城市土地成交溢价率达74.81%，创下历史新高，三线城市土地成交溢价率达7.46%，较上月有所回落。自去年年底开始，土地市场开始企稳回暖，市场资源向二线城市集中倾斜的趋势愈发明显，同时三四线城市的土地市场也开始出现边际改善，在流动性未出现大的变化下，二三线城市的土地成交改善将在今年继续保持。

二三线城市强化和传导：市场自进入2016年以来持打开的速度快些续高歌，销售金额和销售面积不断刷新近年新高，市场持续强化的同时，传导的效应也愈发显著。在 月底一线城市出台强力调控政策后，深圳和上海成交量确实出现了收缩，但我们观察到更多的二线城市和强三线城市开始接力，持续兑现着我们年初以来"二线燃情"的观点。考虑到5、6月份开始，基数将有所提高以及流动性未来难以持续宽松，我们认为一季度以来的高增速不可持续，依然维持去年以来全年市场增速前高后低的格局。

按揭贷款重回1 年高位，关注信贷拐点：月份，房地产开发企业到位资金4.24万亿元，同比增长16.8%，较1- 月上升2.1个百分点。其中个人按揭贷款6694亿元，同比增长54.7%，按揭贷款增速重回1 年的高位水平，加速房企资金回流。4月份信贷数据出现大幅收缩，但其中居民新增中长期贷款依然保持稳定，印证房贷需求依然保持稳定，在一季度信贷的大规模释放后，流动性的预期显得越来越敏感，此次权威人士强调："在利用货币扩张刺激经济增长边际效益持续递减的情况下，要彻底抛弃试图通过宽松货币加上皇马主帅穆里尼奥的缺席加码来加快经济增长、做大分母降杠杆的幻想。"我们认为未来货币政策将趋于稳健，未来仍需保持对信贷政策拐点的持续关注。