三湘印象实控人增持完毕地产文化的转型之路美食

三湘印象实控人增持完毕，“地产+文化”的转型之路依旧艰难

近日，三湘印象公告称，公司实际控制人黄辉的增持计划已如期履行终了

自2017年12月14日开始，基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的合理判断，黄辉通过集中竞价方式累计增持股,占公司总股本 0.3623%。该次增持后，黄辉持公司股，占公司总股本12.6223%。

同时，该公告表示，黄辉不排除未来六个月继续增持的可能性。

实际控制人增持的动作，正如公告中所述，显示出其对公司目前价值和未来潜力的认可。

值得注意的是，作为一家老牌房企，3湘印象近年来频频布局文旅产业，谋求向“地产+文化”双主业发展转型。

不过，虽然黄辉对公司未来的发展显得信心满满，但其在文旅行业的发展并不顺利。

谋求转型 截至2015年底，彼时主营业务还仅为地产（房地产销售、房屋租赁、建筑施工分别占该年营收70.59%、6.67%、16.1%）的三湘印象深耕上海及北京两大区域，报告期内实现销售面积13.11万平方米，销售金额37.24亿元，同比分别增长77%和134%。

但值得注意的是，因财务费用、销售费用、管理费用（分别增长93.89%、54.16%和29.73%）等本钱的增加，2015年三湘印象扣非后净利润亏损2.48亿元。

3湘印象的事迹在2014年也出现了下滑，报告期内营收和扣非后净利润分别下滑54.24%和91.62%。

业绩的持续下滑，促使3湘印象开始谋求转型。

在2015年年报中，三湘印象称，由于考虑到房地产已进入标准的红海模式，趋势性机会减少，结构性机会仍然存在，跨界融会成为产业发展的新常态，故公司主动实行新的产业布局，进军文化产业。

随后，公司成功并购了文化演艺公司观印象，公司名称也由“3湘股分”更改至“三湘印象”。

牵手张艺谋进军文旅 值得一提的是，观印象是一家“来头不小”的公司。公开资料显示，观印象是由IDG 资本联手张艺谋、王潮歌、樊跃三位中国著名导演设立。

据悉，“出生名门”的观印象目前已打造出“最忆”、“印象”、“又见” 和“归来”四大文旅演艺品牌。

“伴随消费升级，大众精神层面的需求也呈现明显的上升趋势，因此文化产业方面的营收提高也很显著。”某产业投资总助对表示。

在业内人士看来，文艺演艺行业毛利高，利润可观，具有长期成长性。但是，该总助也指出，目前“现场买票入场”的收费方式比重在降低，取而代之的是分销渠道，比如像旅行社及互联。由于结算各有不同，有些账期会比较长，一定程度上会影响企业现金流。另外，很多实景演出和旅行团合作，故其营收将按各自协议分成。

“轻资产是把双刃剑，近年来，上市公司文化资产的商誉减值问题较为突出，所以这类公司会倾向于有实体资产的公司，比如场馆、荧屏、院线等。”该总助坦言。

不过，2017年年报显示，观印象自2016年5月收购完成以来并无出现商誉减值现象，期末商誉余额依旧为12.51亿元。

据年报表露，观印象当前有6个项目正在制作中，预计公演时间在2018年6月至2019年12月之间。

但值得注意的是，即便是与张艺谋这样的大导演进行合作，文化演艺的效益可持续性还具有一定风险。此前，同顶张艺谋团队光环的“印象海南岛”和“印象普陀”被媒体爆出连年亏损。

事实上，观印象过去两年的业绩表现并没有达到预期，2016年和2017年均未完成事迹承诺。此外，观印象的间接持股公司，即《印象刘三姐》运营公司桂林广维文华旅游文化产业有限公司，2017年产生债务危机最终破产，直接致使观印象的长期股权投资损失4711万元，终究影响了3湘印象的业绩。

“现在同类文化演艺产品很多，但是质量层次不齐。从提高文旅体验的角度来说，该类产品是有市场需求的，但盈亏各异。舞台演出的盈利性相对而言会薄弱一些，由于场地一般不固定，本钱只能从未来轮回巡演中得以覆盖。实景演出的技术和制作成本一般是固定的，不断增加的只是演员和保护人员的人力本钱。不过，因为地点不佳、人流量不大、创新度不够等问题，实景演出不被观众买单的情况也是存在的。” 一位戏剧工作者对表示。

双主业发展步履维艰 在转型期间，3湘印象曾强调，在公司注入文化产业后，将重视在地产开发中植入文化元素，实现从“宜居”到“雅居”的升级，力争成为“地产界中最懂文化的开发企业”

此外，三湘印象表示，未来将适时地增加观印象文艺演出项目所在城市的土地储备。

“从轻资产、类项目制的经营模式向重资产投入为切入点”，“打造复合业态文化旅游目的地的经营模式”，3湘也是我国第一家由中国人自行设计、施工、管理的大型现代化酒店。它耸立在沙面岛的南边印象如是描绘其未来的发展蓝图。

就如何具体实现上述目标、发挥“地产+文化”的协同效益等问题采访3湘印象证券部相干负责人，但截至发稿，还没有回复。

虽未得到答案，但查阅到，3湘印象董秘曾对其投资者表示，公司的文旅拓展团队已前后赴上海、贵州为了保持良好的竞技状态、重庆、四川、江苏等地，寻觅优良合作机会，与若干地区达成初步合作意向。同时，公司将打造以特点文旅地产为有效支撑的文化旅游目的地。

“文旅地产要求企业具备较好的产业资源整合、抗风险和跨周期能力。”一位负责某文旅小镇的人士表示。

该人士直言，在开发运营方面，文旅地产对房企要求会更高。一方面，房企拿地难，由于旅游知名度高的景区土地价格或较贵且稀缺；另一方面，文旅地产包括着整个区域的长时间开发运营，对寻求快速回笼资金的房企来说，这意味着大笔资金的投入和沉淀。

业内人士认为，“地产+文化”双主业相辅相成的发展模式是一个新兴概念，还需时间打磨。新模式探索步履维艰的直观体现，便是3湘印象营收和净利润的下滑。

2017年，3湘印象实现营收24.74亿元，同比减少63.1%；同期扣非后净利润为2.34亿元，同比减少65.65%。其中，文化演艺的营收为3.49亿元，利润为2.19亿元；房地产销售业务的营收为19.46亿元，利润为6.08亿元。

具体来看，2017年，三湘印象的在售项目有5个，且集中在上海地区。其中，4个项目剩余可售面积不多，但2016年就已完成的“三湘海尚云邸”（崇明）去化缓慢，2017年仅实现预售面积2.21万平方米，报告期末剩余可售面积14.69万平方米。

2018年第一季度，3湘印象营收为1.74亿元，同比减少72.35%，扣非后净利润亏损7988.6万元，同比减少196.57%。对此，三湘印象解释称，主要因本期项目交房减少导致相应结转收入同比减少。

对于三湘印象的发展模式，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“文化地产项目应该关注项目之间的协调和互动，增强黏性，实现连锁经营。如果只是简单地进行部分项目的展览、部份当地旅游文化特色的挖掘，那末便会孤立文化项目和房产项目，没法产生协同效益。”

“以宋城演艺为例，其针对部份文旅资源丰富的区域，进行一城一文化一项目的打造模式，形成了较好的品牌效应，有助于形成消费需求‘念念不忘’的效果。口碑做大后，在相关地产开发方面自然就有优势，地方政府也愿意积极给予配合。”严跃进指出。

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