密集调控后北京未来房价走势如何.DG

密集调控后,北京未来房价走势如何?

从3月到5月，仅北京地区出台的重大房产调控政策就有10多项。随之而来的就是成交量下跌，房价变动。但政策调控到底会不会影响房价？影响房价的根本因素是什么？房价什么时候才能趋于平稳？

5月19日下午，中央财经大学MBA联合会、中央财经大学MBA房地产俱乐部、北京侃家科技有限公司、北京泽信控股集团有限公司在泽信公馆体验中心联合举办了“北京楼市限购效果和未来趋势分析”活动。

活动中，侃家联合创始人、资深房产营销操盘手张超，北京泽信地产有限公司董事长宋书楠分享了对北京限购政策的看法以及泽信公馆百年技术集成体系。沙龙讨论环节，又与中央财经大学房地产俱乐部主席，路劲地产北京区CFO 陈维，中央财经大学MBA职业发展中心主任孔伟明进行了深入讨论。

这轮限购会不会影响房价？

限购之后，导致成交量大幅下跌。张超在分享中提到，“其实房地产是个非常重周期性的业务，金三银四基本上是历史规律。而今年，住宅方面还没有起势就下去了。”二手房成交量也有了很大的下降，金三银四并没有想象中的爆发式火热。但是从历史回放来看，限购限贷的影响都局限在短期时间段。

影响房价的根本因素是什么？

据业内人士分析，这次政策调整不光是要短期打压交易，而是想通过打压做一个过渡，等一等接下来的大批供应。要想从最根本上调控房价，要从以下两个方面考虑：

供需关系 归根究底，能够支持房价一直上涨的，还是旺盛的需求和紧张的供应。

在沙龙讨论环节，宋书楠列出一组数据：“2005年到2015年，10年时间，北京的土地供应量下降50%。”泽信控股在泽信公馆准备入市之初，就做了市场调研，从人口流入、货币政策、土地供应三个层面做了细致分析。

据了解，泽信公馆是北京市首个绿色百年住宅产品，核心是百年住宅体系、绿色三星体系、智慧社区体系。宋书楠表示，如果加大土地供应，可能会有时间的限制，还取决与供应的渠道和方式。

但是从长远来看，提高供给仍然是必然之举。今年4月7日，北京市政府批准了《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》，加大土地供应，5年内供地可建住宅150万套。

最重要的一点张超在分享中解释了一下这150万套的概念。2007年到2016年，北京一手住宅加商办，平均每年成交量11.2万套；这个数字和最近五年没有太大出入——最近五年平均每年11.3万套。而这个新政策每年平均供应30万套新房。

“理论上来说，如果供应跟上了，根据价值规律，价格就应该能控制住，虽然不能根治问题，但是也能在一定程度上缓解问题的发展。”

货币政策陈维在沙龙环节提到，如果要彻底分析房价，要基于几个事实，其中最根源的就与美联储加息有关。

早在2016年，美联储早就放出了加息的消息，与此同时中国房价疯涨，大批热钱进入楼市，美联储加息，美元必然回流，中国外汇会受到严重冲击，接着人民币贬值。

张超表示，这个逻辑其实很好理解。这种情况下，楼市就成为了锁死热钱的工具。很多人加杠杆炒房，热钱大量进入楼市，为国家稳定外汇换取了时间。

现在出台的所有政策，其根本目的，就是锁死流动性，让楼市里的钱出不来。至于房价降不降，并不是这次调控的重点。

房价什么时候才能趋于平稳

从以上两点分析，现在出台的所有调控政策，其根本目的

，就是锁死流动性。房价不一定会降，但多数不会再涨了，而且成交量一定会大幅下降。

但何时能够趋于平稳？张超预测，“大概土地供应跟上来，或者是经济回暖，投资有回报的时候，政府就能够放开调控。”

泽信控股对于中国未来5到10年的情况做过一次市场研究，主要从四个维度来进行分析和判断：第一个条件是人口，第二个条件是经济发展，第三个是中国的城市化进程，第四个是大学生的毛毕业率。综合以上几个因素，房价要达到平稳，要在2025年左右之后。

至于未来年，陈维预测，“房地产的黄金10年早就已经过去了，白银10年是不是会到来，还是持一个谨慎的态度。”宋书楠也表示，在2025年到2030年之后，中国的房地产才会从白银时代，走到青铜时代。

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