土地增值税清算政策施压地产商资金链.蹭飞

国税总局2010年5月26日发布通知，再次要求土地增值税从严清算。其实，土地增值税从1994年开始征收，但是此前并未严格执行。有专家估计，2005年到2009年，土地增值税流失达2.52万亿元。

此前，国税总局曾要求各地从2007年2月1日起，对房地产企业进行全面土地增值税的清算工作。但2007年底，由于爆发全球金融危机，楼市飘摇，土地增值税清算随后也不了了之。而此次清算如能真正执行，对地产行业和不同的地产公司，究竟会有何影响？

万科未雨绸缪

实际上，万科等地产龙头企业早已对土地增值税从严征收有所准备。

以万科为例，公司在年报中对“土地增值税”作了注释：土地增值税是按 0％~60％的累进税率，对销售房地产所获得的增值额征收。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息，以及相关的房地产开发成本。

怎么弥补？可以去找与儿童产品相关的垂直领域的商家地产分析师贾祖国对《投资者报》表示，土地增值税就是根据预收账款预征，项目结束后再清算。普通住宅按预收账款的1％，营业用房和别墅按2％预征，记入“应交税金——土地增值税”，楼盘销售交付，项目结转利润或清算时计提税金成本，转入“主营业务税金及附加”，体现在年度利润表中；到年末仍未转入“主营业务税金”的部分，将体现在年末资产负债表中。一旦所有土地增值税清算完毕并交纳，应交税金余额为零。

2008年末，万科在科目“主营业务税金及附加——土地增值税”中显示，当年清算了21.6亿元土地增值税，而2009年年末，清算了的土地增值税为7.69亿元。可见，万科早在2008年，就对积累下来的土地增值税做了一次大规模清算，清算金额高达21.6亿元，占当年净利润的54％。

中国注册税务师协会第三届常务理事郭伟在6月1日接受《投资者报》表示，这些表明，万科已经在2007年和2008年，在土地增值税方面，做了大的调整，基础已夯实。

万科从2007年2月1日开始，基于清算口径，补充计提了土地增值税，放入科目“其它应付款——预提土地增值税”，以应对清算时刻的到来。比如，万科在2007年、2008年、2009年，累计补充计提了土地增值税，2007年末为21亿元，2008年末为 6亿，不过2009年末万科计提的土地增值税降为 2亿元。

贾祖国告诉本报，累计的计提值下降，应该是2009年发生了土地增值税的清算。郭伟认为，万科在2007年以前，是按1％提土地增值税，在2007年、2008年补充计提土地增值税后，把差额补提了，2009年就只要按实际情况计提了。

但是，郭伟强调：“正在向‘住宅工业化’迈进的万科，在生产钢梁、预制板等等产品的环节，需要交纳17％的工业增值税，在盖房销售环节，又需缴纳土地增值税，出现了一个巨大的重复征税问题。如果国家鼓励，工业化生产房子就是未来趋势，不把土地增值税取消，就会出现重复征税。”从万科年报上可以看到，万科的工业增值税大概在一千多万元。

对此，国泰君安的地产分析师孙建平认为，万科现在工业化住宅占比还比较少。贾祖国表示第一次听到这个说法。的财务部负责人韦传军6月1日接受《投资者报》采访时，顺带提到：“金地没有17％的工业增值税，现在不太会去做工业化住宅，如果未来做，也会外包给专业机构。”