公交保障房资金短缺可鼓励更多社会资本进入

孟晓苏，在业内声名显赫，不仅仅因为他曾是中国最大的房地产开发集团掌舵人，被称之为“中国房地产教父”，还因为，他曾是1998年房改课题组组长，保障房建设最早提议人之一，10年前推动个人住房抵押办法提议人；万里副总理秘书、国家进出口商品检验局副局长、幸福人寿股份有限公司董事长、汇力投资基金管理有限公司董事长……

孟晓苏过往的身份，加之其目前的职务——国内最具影响力的私募股权投资基金的掌门人，由他来分析、看待中国房地产问题，时常引起不一般的社会瞩目和热议。

日前，在北京东环广场一间明亮的办公室内，孟晓苏接受了中国经济导报 个小时的采访，着重谈了他在保障房建设方面的看法和建议。

单纯限制房价解决不了根本问题

中国经济导报：保东风队和爱生雅队暂时位列第五、六。障房建设，您曾提出应该有专门的政府部门主导。住建部的成立，证明您当初的提议是正确的。您怎么评价住房制度改革后的保障房建设情况？

孟晓苏：保障房建设就应该有专门的机构主导，我曾提出设立国家住房局，副部长级单位，就像香港那样的住房署，或者美国那样的住房部。而美国的住房部，我们都知道它是管5%的穷人住房的。

但我们以前的建设部，只管开发商，或者做划分小户型之类的工作，其实它的主要职责应该是保障房建设和管理。住房制度改革时“一刀切”完全市场化，保障房十几年没建，结果媒体把怒火撒到了12年没停止干活的开发商身上。

中国经济导报：您一直认为房价不应单纯打压，市场自有运行规律，现在还坚持这个观点吗？

孟晓苏：这几年房价涨幅确实过快，但市场自有其运行规律。住房制度改革当初完全市场化，政府缺位，房价上涨过快是必然的。房价高了，政府就想办法降房价，而且一说降低房价就打压高档房价，像上海的汤臣一品、北京的钓鱼台七号院，你就算打压下来也只是解决了富人买房的问题，而没解决穷人的问题。

我曾翻出1989年人民登的打压高房价的文章，当时我还在国务院工作，建设部发过文件，说北京房价高达1600元/平方米，说上海局部地区达2 00元/平方米，称要打压高房价，今天看起来就很可笑了吧。房价涨是一个规律，城市化、工业化还没完成，政府调控可以限定它的涨幅，但单条腿走路肯定不行。

12年未建保障房造成了一个“短板”，木桶原理里的“短板”，保障房成了短板，要补这个短板，就得找块木头，而不是去砸另一个短板——商品房。

中国经济导报：保障房建设中央已意识到了，在2010年启动，并提出了建设完善两个体系，符合国情的保障房体系和商品房体系。为什么还要加上“符合国情的”呢？

孟晓苏：因为有些人设想是全保。中国80%的人已经有房子了，新加坡的全民保障是在你没有房的情况下，给你第一套，如果你已经买了商品房，那就没有这套了。如果你买了商品房还要享受政府的房屋，你必须得把商品房卖了，你回你父母家或者在外租住5年，才可以重新享受。符合国情的保障房在整体房地产市场中比例大致是多少，我同意温总理的判断：20%左右。为了20%，这几年就要“恶补旷课”。12年没有建，“恶补旷课”这个提法我现在还在用，很多人都在用了，说保障房大跃进的说法只是说的一个状态，而我说的“恶补旷课”讲的是一个历史过程。那既然是“恶补旷课”就要“加班”。那要多少年呢？新加坡到现在56年，从新加坡还没有建国，还处在马来西亚那个时期，1964年就提出了，从1965年建国一直干到现在。香港在港英时期就提出了，到现在是50年，解决了香港40%居民的保障房，其中有 0%是产权类的，10%是租赁类的。所以，不要给自己设定完不成的任务。保障房可不像股市，今天几百亿资金进去了它就上去了，几百亿资金抽走了马上回落。

保障房“恶补”，钱从社会来

中国经济导报：从2011年起，中央计划当年开工建设1000万套，未来5年建设 600万套保障房的决定，推进保障性住房建设进入了“加速跑”阶段。这符合您的“恶补”观吧？

孟晓苏：商品房是保障房建设的重要资金来源。因为目前建保障房，土地是政府要白拿的，资金很大一块指望着开发商买地，地方政府的正常财政税收不够支持。现在的调控局面已影响到地方财政收入，

地方政府财政收入一减少，对完成保障房任务就会有其心而无其力。

政府现在要补上多年未建保障房的不足，2010年580万套保障房目标年底完成了 70万套。5年建设 600万套，能否按标准完成，现在还难以定论。

中国经济导报：保障房建设，说实在话，地方政府积极性并不是很高，但2011年中央政府督促加政策鼓励，1000万套开工了，任务完成的还是不错的。

孟晓苏：“十二五”期间建 600万套保障房，如果平均每套60平方米，按每平方米 000元成本计算，需每套投资18万元，总投资就要6.48万亿元，比国际金融危机时中国拉动经济的4万亿元投资还多。开工的1000万套，住建部说要1. 万亿元。开工了，但后续的钱哪儿来？

中国经济导报：保障房建设资金短缺，地方财政不少也捉襟见肘，国家发展改革委提出要加大企业债支持保障房建设的力度。您认为，如何解决保障房建设资金短缺问题？

孟晓苏：除去现在中央采取各项政策措施外，我认为，应积极鼓励并扶持社会资本进入保障房建设领域。国家可以对保障房建设低息贷款，建设保障房企业注册资金也可再放宽一些。同时，保障房建设要配比一定的面积，商业设施还可以进一步提高到 0%。

不过，我要说明的是，在拉动经济发展方面，保障房作用是代替不了商品房的。

中国经济导报：您还有什么更好的办法吗？

孟晓苏：有。我在2005年的时候就提出用房地产投资基金（）。以现在的实际财政情况，单纯走政府完全自我主导的保障房建设之路，很难走通。如果通过金融创新，引入在国外境外通用的金融工具——房地产信托投资基金，就可以把充裕的社会资金引入保障房建设，解决建设和持有资金来源的问题，增加保障房的市场供应量。这种信托投资基金同时是一种资本品，可以到资本市场上流通交易，为我国长期低迷的资本市场带来生机。但目前这方面的工作做得还不够，两年前国务院就批准进行房地产信托投资基金试点，目前进展速度较慢。

我们经过认真研究，可以把REITS改成租赁权益信托投资基金，规避房地产字眼，以便更好地操作和发展。

昆明保障房建设模式值得借鉴

中国经济导报：汇力投资基金管理有限公司是您亲自操刀成立的，主要投资于保障房建设和运营，去年大手笔投资昆明保障房，为什么选择昆明？

孟晓苏：2011年8月，昆明市人民政府、汇力投资基金管理有限公司关于“加快推进桥头堡建设《全面战略合作框架协议》暨棚户区改造投资40亿元签字仪式”正式举行。这是国内首支专门进行保障房及配套工程建设投资的私募股权基金。

保障房建设不仅需要城市管理者的决心与热情，更需要通过创新，建立健全资金筹集与运营管理机制。现在社会资金充裕而投资渠道太少，保障房特别是租赁房需要大量资金来长期持有运营。昆明市在保障房建设上屡有创新，这些创新有效增强了政府保障房土地供应能力和资金筹集与运营能力。昆明市保障房投资建设力度都很大，已成为昆明市工作的耀眼亮点，为许多大中城市树立了榜样。这也是促使汇力基金投资昆明的主要原因。

昆明市实行的公租房与廉租房并轨的结构模式、租赁房建设用地依法实行出让土地价值模式等，都是很有意义的创新。它们不仅使地方政府增强了持续投资能力，也在多个点位预设了社友zhangqilove0822在留言中就曾提出：根据法律程序会资金与商业机构参与投资和管理的接口，为社会资金参与其中创造了条件。汇力基金将和昆明市共同推进金融创新，包括推动国务院早就要求试点的用REITS持有租赁房的工作，调动更多社会资金投入租赁房持有环节，缓解政府债务压力。

中国经济导报：汇力基金近期有什么打算？

孟晓苏：汇力基金下一步是和国家开发合作，开展相关工作，合作规模将达 00亿元，具体内容还不方便透露。