楼市进入转折期中国房地产正在迎来两大变局.源泉

楼市进入转折期:中国房地产正在迎来两大变局!#015

上周末做了一场线下分享会，其中讲到中国房地产正面临两大变局：中国所有城市楼市不能一概而论，中心城市和5大都市圈应该继续乐观，四五六线城市应该悲观看待！，感兴趣的人不少，今天单独把这个章节拿出来，分享一下：

《中国房地产正在迎来两个大变局》

具体说这个大变局的表现是两个：

第一个是市场的变局

，中国的房地产从城市化时代走向大都市圈时代。

简要总结之，大都市圈时代和之前的城镇化时代有很大不同；

如果按照1980年不变价格来计算的话在之前的城市化时代，几乎所有的城市都在扩张，几乎所有的城市人口都在流入，几乎所有的城市房价都在上涨。

其间虽有波动，但长期上行的大趋势不改。

而在大都市圈时代，却只有在都市圈范围内的城市会继续扩张，人口会继续流入，以及房价会继续上涨。

这个都市圈主要是5个，以北京为核心的京津冀都市圈、以上海为核心的长三角都市圈、以广深港为核心的珠三角都市圈、以武汉为核心的长江中游都市圈，以及以成渝为核心的西南都市圈。此外的很多城市，可能因为个别城市而会出现奇迹，但大体言之，如果要去买房子，太多的城市都需要十分谨慎才行。

2017年人口净流入的城市，只有这么多，如上表！

人口流入呈现三个规律：高度集中在三大都市圈

近几年人口净流入累计超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角：上海、苏州，珠三角：广州、深圳、东莞、佛山，渤海湾：北京、天津。

长三角：上海 苏州 杭州 南京 宁波 无锡 常州=流入863万人。

珠三角：广州 深圳 东莞 佛山=流入796万人。

渤海湾：北京 天津=流入684万人。

长三角7大城市将合计拥有8000万人口，珠三角9大城市将合计拥有14000万人口，京津合计将拥有4300万人口。

放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市

近几年，累计净流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。

第二个大变局的表现是：制度的变局。中国的房地产制度设计将从原来的以“鼓励”为主迎来以“限制”为主的时代。

这两个大变局本身是有联系的，正是由于房地产走向了大都市圈时代，导致了中国出现了都市圈内人地矛盾加剧而都市圈外生产过剩同时并存的冰火市场，这要求我们要透彻的意识到原来的房地产长效机制并不符合新的形势，不能再像原来那样空喊口号，而必须要切实的行动起来。

所以，整体上说，就是一句话：我们正处在从上一个房地产大周期走向下一个房地产大周期的转折点上。

这个转折期，我们看到了三重市场：

一个是经济规律自然运动走向大都市圈时代的市场；

一个是长效机制谋求深刻变革的市场；

一个是以五限令为代表的严厉的行政管制的市场。

后两者将是彼此消长、互为替代的关系，而目的都只能为了顺应第一个 —— 大都市圈时代的市场。否则，便大可能失败。

中国房地产的大时代现在当然没有结束，但大变局也的确正在展开。这是我认为时下中国房地产最为完整的描述，过于的侧重前者忽视后者（继续盲目乐观），或者是反过来（继续无谓悲观），都可能会形成未必符合市场趋势的认知。

中心城市和5大都市圈应该继续乐观，四五六线城市应该悲观看待！

基于上述同时并存的两个逻辑，我比较倾向的结论是：中国未来的房地产市场会比较大概率保持较为稳定的波动上升。这个稳定的上升，意思是很难接受市场再暴涨，但更难是暴跌。这是市场自身的要求，也是政策的要求（在超级城市的某些区域，可能依然会有很大的上涨，楼市机会依然存在。）。能否做到，就要看长效机制顺应市场的深度，如果能够顺应，就可以逐步替代行政管。