各地楼市陷入深冬2012年或是购房人机会生存

2011年，让开发商感到尴尬和难受的远不止一个小小的“秀”。没有成交，又舍不得或不敢降价，开发商干扛着挺过了2011年。年初，一些不甘心的开发商依然幻想：鉴于房地产业在中国经济中的重要地位，政府很快会救市。出乎这些人的意料，2011年马上就要过去，他们的期盼还没有到来。这样的日子，是过惯了好日子的开发商多年没有遇到的。2011年，已经成为开发商难受又难忘、印象深刻的一年。2012年，将是购房人的机会之年。

各地楼市陷入“深冬” 2012年或是购房人机会之年（资料图片）

导读：

杭州主城区房源居高不下45668套存量房源 需要两年多才能消化完

北京房地产寒冬已至 12月新项目签约不足一成

上海开发商下血本卖房优惠重重 市民多不买账

广州百个楼盘近半降价 有楼盘价格降近 0%

量价齐跌遭遇寒冬 深圳写字楼市场大幅降温

西安1000万平方米的滞销房 直逼楼市要降价

南京一楼盘房价降两成并降价补偿老业主车位

圣诞楼市惨淡迎传统淡季 青岛部分区市零成交

开发商对不起了 2012年将是购房人机会之年

杭州主城区房源居高不下45668套存量房源 需要两年多才能消化完

进入今年的最后一个月，尽管有楼盘低价开盘，甚至交出了“日光”“夜光”的光鲜成绩单，但大的环境仍旧低迷，个别几个楼盘的“让步”难以撼动市场。存量房源仍居高不下，昨日主城区存量房源为45668套，以11月份1759套/月的销售速度来算，需要26个月才能将这些房源消化掉。

截至昨晚21点整，透明售房数据显示，昨日杭州（包括余杭和萧山）商品房成交总套数为1 9套，较前天的交易量下滑了26套。预定方面仍较为低迷，这与新盘数据未上传有一定关系。

成交方面，萧山的绿都四季华庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图昨日登上冠军宝座，其单日成交量高达 1套，在淡市之下蔚为可观。萧山透明售房数据显示，绿都四季华庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图昨日成交的房源位于1、2、 幢，预售证显示，1、2、 号楼共计224套房源，目前已售房源为162套，一周之内，去化率达到了72%。绿都四季华庭于一周前以14000元/平方米的均价入市，创下湘湖板块新低。相关资料显示，这样的价格低于周边在售同类房源价格大约五六千元。事实证明，价格放低之后，购房者还是愿意买单的。无独有偶，一直以低总价行走江湖的中天西城纪项目详情业主社区相册样板户型视频地图昨日也有17套房源成交，算是小幅放量。而因上周的价格战的主角之一名城公馆项目详情业主社区相册样板户型地图昨日也有不俗表现，一口气成交了14套房源。透明售房数据显示，名城公馆项目详情业主社区相册样板户型地图此次推出的226套房源已售出69套。

预定方面仍非常低迷，昨日预定仅为 2套房源，其中，萧山区预定22套，主城区仅为10套，而余杭区昨日仍为“零预定”。这也是该区域上周连续两天交出的“白卷”，上周六，余杭区也没有任何房源预定。尽管该区域上周六有新房源入市，但由于新开盘的大华海派风范并未上传任何销售数据，因此从透明售房的数据来看，余杭区的预定情况仍十分难看。

昨日杭州（包括余杭和萧山）的存量房源为80029套，仍居于8万套以上的高位。其中，主城区存量房源为45668套，以11月份1759套/月的销售速度来算，需要26个月才能将这些房源消化掉。

京房地产寒冬已至 12月新项目签约不足一成

12月新入市项目签约主要集中在销售均价较低的金隅万科城和龙湖时代天街

“除了一些大幅降价的项目，北京其他12月新入市的楼盘销售都不理想。”在北京一新入市楼盘的售楼处，其销售人员这样对表示。

而从全国来看，楼市成交也仍然处于低迷状态，中指院上周（12月月25）监测的 5个城市中，29城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州（期+现）同比降幅最大，为69.55%。重点城市皆出现下跌，天津跌幅最大，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超过50%。

新项目签约不足一成

根据北京中原市场研究部统计数据显示，截止12月26日，北京年末最后一个月内供应的17个项目合计提供住宅套数为4616套，总市值15 .2亿元。不过，这些新入市的住宅在近4周时间内的签约套数仅为460套，虽然签约率接近10%，但由于签约集中在部分中低价住宅，总签约金额仅为7.67亿，相当于新入市项目总价值（15 .2亿元）的5%。

据了解，12月新入市项目签约主要集中在金隅万科城和龙湖时代天街。其中金隅万科城12月的签约均价仅12618元/平米，比之前的平均售价下调近 000元，其签约套数也达到了 74套。而龙湖时代天街则以54套的签约成绩排名第二，签约均价仅10647元每平米，比此前其宣传的11800元/平米起价，还低1000元以上。

对此，中原市场研究部总监张大伟分析认为，“高端项目价格依然坚挺，导致成交量主要集中在部分降价项目，同时目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商小幅降低房价的行动很难换来成交量”。

而根据北京房地产交易管理数据显示，上周（12月月25）北京商品房住宅签约2892套、二手房住宅签约978套，总成交量合计为 870套，环比上一周下滑26.6%，不及12月第一周成交量（12985套）的4成。

豪宅成交量不降反涨

不过，在商品房住宅成交持续低迷的同时，北京的豪宅市场交易量却呈现不降反升的局面。2011年均价超过 .5万的住宅签约套数合计为6 65套，总签约价值达到了424亿。

中原地产的统计就显示，北京超过500万的高端住宅，在最近三年的成交量持续上涨。2011年截止12月22日这些豪宅的签约套数为5086套，2010年签约则为499 套，2009年签约套数为4554套。而2011年超过500万元的商品住宅签约量占商品房住宅签约的比例也达到了7.25%，占比较前一年提高2.19%。

对于高端住宅在目前调控下依然占比上涨的原因，有分析人士认为，纯高端住宅自住需求比例高，且属于非普通住宅，税费较多，而且装修等成本高，所以实际投机投资氛围并不浓郁，之前市场上过分投资占比高的主要是部分郊区的中低价商品房，对于投资者来说转让相对更容易。本轮调控限购和限贷抑制了非理性需求，但是对自住及改善需求并未过多设限。

同时，城区市场供应萎缩，4环内新房市场基本处于稀缺状态。因此城区房产依然是部分高收入阶层的保值选择。

明年房价下调幅度或加大

此外，从最近各地对即将到期的限购政策的表态来看，2012年房地产政策预期依旧阴霾，北京、上海、广州、深圳等11大中城市也相继宣布楼市调控政策将延续。

对此，张大伟表示，2012年房价继续大幅下调已经成为一个大概率事件。并且从去年的抑制房价过快上涨，到现在的促进房价合理回归。说明了调控的目的已经改变。在目前，下调部分区域不合理的房价已经成为政策的主要目的。

中原地产研究部也认为，北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点已经明显出现，预期在个月内房价还可能有%的下调空间。而今年以来北京有签约记录的172个项目，均价环比下调的数量已经达到了26个，市场调整的趋势也会持续。

预计在2012年，郊区供应量将大涨，其在全市占比份额也将创造历史新高，在库存积压严重的情况下，潜在供应量会进一步影响在售项目价格的下调。

上海开发商下血本卖房优惠重重 市民多不买账

9、10月观望浓重，11、12月年尾捞底，购房者多变的心理状态足以证明，开发商唯有低价寻“生路”。为了赶在年底前赚足最后一桶金，年前的第二个周末，岛城又有多个项目或开盘或开始认筹。昨探访发现，开发商降低房价开始赢得购房者初步认可，售楼处内看房者较此前明显增多，但成交量却呈现进一步下降的趋势。

现场

争亮低价吸引购房者

别墅起价只有14000元。昨日，位于李沧北部的某楼盘正式开盘，一早赶到该项目位于李沧京口路附近的售楼处时，里面早已挤满了看房客。“正好今天周末有空，所以就带着家里人一起过来看看。”市民曹先生从市北驱车而来，他告诉，该项目此前曾大范围做广告称降价，为了解房产市场的真实情况，当天一早他便和家人赶了过来。曹先生从今年上半年前就想买房，但眼看国家调控政策日益严厉，他便放缓了买房步骤，尤其是年底前各开发商争相降价，更是让他感觉房价还有再次下调的空间。当天在现场了解完房价和项目所在地理位置后，曹先生并未当即决定。“感觉还有可能再降，等过完年再看看吧。”现场售楼人员则表示，当天前来看房的市民让他们也感觉较为意外。不过从当天的签约情况来看，结果并不是很理想。“大部分人还处于观望期，都觉得房价可能还会再降。”

调查

楼盘降价后再变相优惠

赶在年前捞最后一桶金的不只该楼盘，调查发现，位于城阳白沙河的某楼盘虽然上月底已开盘，均价只有5950元每平米，但为了赶在年前冲量，该楼盘目前也推出了买房送地下车位的优惠。位于李沧北部的某楼盘虽然目前在售房源均为小高层，起价为6800元每平米，但目前也推出了团购活动，2人起即可享受91折优惠。开发区某大型品牌楼盘虽然开盘时间未定，但目前却推出了认筹活动，起价只有7780元每平米，目前也推出了报团享受2万元优惠的活动。开发区薛家岛某楼盘虽然开发时间定在元旦前后，但却推出了挑选层房源参加团购活动，市民只要携相关证件免费签订团购协议，在开盘时即可享受2万元优惠，越早签订便可获得优先选房的权利。而在开发区卓亭广场附近的某楼盘，则推出了交2万认筹金享受每平270元优惠，开盘当日还可优先选房。

广州百个楼盘近半降价 有楼盘价格降近 0%

“新国八条”广州细则在颁布满10个月后，广州楼市接二连三出现市区盘降价出售的消息。据统计100个主流楼盘的成交均价进行对比，结果显示，有49%的楼盘成交均价出现下滑趋势，其中广州市区有楼盘一手房价降幅近 0%。

据南方12月26道称，以2011年10月2 日至11月21日、11月22日至12月21日这两个时间段 0天的一手房成交数据进行统计，易房产在广州全市抽查了100个楼盘的成交均价进行对比。调查结果显示，100个楼盘中，有49%的一手房呈现成交价格下降的趋势，和上月的比例相比，增加了7%。

其中，位于花都的合和新城成交均价由12748元/平方米下滑到8798元/平方米，跌幅达 0.99%，究其原因，有可能和该盘同时在售洋房和别墅有关。

调查结果也显示，在100个楼盘中，有 0%的一手房呈现成交价格上涨的趋势，另外有21%的楼盘价格基本无大变化。

量价齐跌遭遇寒冬 深圳写字楼市场大幅降温

深圳写字楼市场遭遇市场寒冬，成交量创下自2010年1月份以来的历史新低。

据深圳市规划和国土资源委员会与深圳中原统计数据显示，2011年11月，深圳全市一手写字楼成交较上月大幅回落，仅成交0.51万平方米，环比上月减少79. 8%，一手写字楼成交89套，环比上月减少6 . 7%。

受宏观经济影响，市场消化能力减弱，截至11月底，统计到的深圳市一手写字楼的存量高达57万平方米，环比上月增加5.4%。目前可售的写字楼面积约为29万平方米，约占总存量的50.9%。

在写字楼租售价格方面，深圳11月成交均价为 2014元/平方米，环比上月降低4.08%。

对此，某地产机构人士分析认为，写字楼市场成交低迷，一方面受房地产行业整体形势影响，供应量减少，另一方面宏观经济形势不明朗，写字楼租金涨幅放缓，大多客户处于观望态势，从而影响成交量。

写字楼市场量价齐跌

今年上半年，商业地产投资热潮，让写字楼市场火了一把，出售价格和租金水平不断呈现上升趋势。而11月份深圳市一手写字楼成交量呈现下降趋势，市场仅有商务公寓成交，办公楼成交为零，写字楼市场随季节步入“冬天”。

9月份，深圳福 心区、罗湖、南山等区域中心的写字楼租售价格掉转直下。深圳中原地产数据显示，深圳一手写字楼整体成交均价从9月份的峰值水平4 000多元/平方米，急剧下降至11月份的 2014元/平方米，环比上月降低4.08%。

这已经是深圳一手写字楼成交均价连续三月出现环比下滑。10月深圳全市写字楼项目的成交均价为 75元/平方米，比9月下降22.6%。在成交量方面，9月深圳全市的商业、写字楼物业成交面积2.48万平方米，10月成交面积1.7 万平方米，环比减少60.6 %。

对此，业内人士表示，大多数开发商转变经营策略，将大量写字楼转售为租，使成交量大幅减少。数据显示，2010年9月，深圳一手写字楼成交量达到顶峰，超过11万平方米。而今年11月份，深圳写字楼成交量创下了自2010年1月以来至今的最低纪录。

除此之外，二手商业写字楼也出现遇冷迹象。10月深圳全市成交518套，比9月减少 6.21%，成交面积 .7 万平方米，比9月减少17.85%。

业内人士称：“目前写字楼确实成交低迷。”他认为，写字楼租售价格涨幅平稳，租金水平也较差，客户处于观望态势。

“受国外经济形势影响，一些企业出口放缓，业务扩大受限，对写字楼需求也开始受到影响。”某机构华南分院市场研究总监林建晖称，此外，投资性需求也开始减少。

存货上升供大于求

由于受成交量减少影响，市场存量进一步上升。中原地产统计数据显示，截至11月底，深圳市一手写字楼总建筑面积达到146.55万平方米，市场存量为57万平方米，环比上月增加5.4%。

据悉，福田CBD是深圳存量最大的区域，面积约为27.8万平方米，占总存量的48.8%。

与全国写字楼市场供不应求的态势相比，深圳写字楼市场则表现出供大于求的局面。据某机构统计数据显示，今年1~10月份，深圳市写字楼项目总竣工面积达到1 .07万平方米，而销售面积却仅有9万多平方米，销售和竣工面积比为0.69:1，处于供大于求局面。

对此，林建晖也表示，从写字楼客户群分析，深圳写字楼需求主要以物流、科技、新兴产业等中小型企业为主，而世界500强在深圳企业目前都拥有自己的办公大楼，另外，天虹、华润、平安银行等大型企业也纷纷选择在深圳圈地修建自己的总部大楼，对写字楼需求减少。

中原地产深圳市场研究部预测，持续的调控政策使房地产行业趋冷，客户的投资热情几近熄灭。当前许多客户采取观望策略，商业市场在住宅市场的带动下愈显冷清。

“预计深圳写字楼市场将迎来更加艰难的寒冬，市场供应量和成交量将持续缩减。”该机构称。

对此，某研究机构日前也发出预警，商业地产投资回报期长，专业能力要求高，部分二、三线城市潜在供应可能过大，机遇中也蕴含风险。

西安1000万平方米的滞销房 直逼楼市要降价

西安房地产统计数据显示，目前西安楼市住宅存量近1000万平方米，对于房价下行进一步形成压力。

统计数据显示，今年前11个月，西安商品房累计新批准预售面积比去年同期下降1.9%，其中，普通住宅累计新批准预售面积同比去年下降1.85%。西安房地产信息副总经理李宇兵说，今年前11个月，西安商品房销售量比去年同期下降17.84%。其中，普通住宅销售面积同比下滑21.56%。

据统计，上周西安商品房成交144 套，较前一周减少194套，成交面积环比下滑8.17%。其中，普通住宅成交1142套，成交面积环比下滑10.15%。至此，西安住宅销量已经连续6周低于15万平方米。

基于整体的政策环境影响，西安楼市年度内已呈现供大于求的结构性特征，目前商品房整体库存1700万平方米，住宅近1000万平方米，供需结构的变化对于房价下行形成压力。

南京一楼盘房价降两成并降价补偿老业主车位

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