上海跌成狗杭州波动大南京各区的房价跌幅也美食

上海跌成狗，杭州波动大，南京各区的房价跌幅也出来了……

作者：城南科学家 | ：夏明夜府

京沪永久涨，在2018年，京沪跌成狗！

NO.1| 壹

京沪永久涨的神话，已幻灭。不少专家提出2018年3季度，北京房价即将暴涨的预言，并没有实现！实际上继2017年全面下跌后，北京房价在2018年，整体横盘，较年中回暖高价又跌了5%！

这个数据，是撸房价采集链家、我爱我家等知名中介的成交数据：考虑到这两家中介在全国大城市的散布广泛，其二手成交数据统计要比国家统计局和一些民间的房价指数要真实的多。我们根据这个数据来分析，全国城市房价，尤其是二手房价，到底跌了多少！

与北京的全面横盘相比，上海的房价跌幅，有点惨！

18年4月份，上海房价均价保持在5.32万/平（1月份与4月份均价相当），而到了年底，均价只有4.58万/平，房价大跌12%！对于上海这个级别的城市来说，一年均价下跌了这么多，算是大跌了。问题的关键是，从房价的趋势来看，2019年前几个月，上海房价可能还会继续下跌。如果觉得成交均价有失偏颇，中位数价格与均价走势完全一致，很能说明问题了！

上传言关于上海房价下跌的，也不是空穴来风，这两年在上海买房投资的，基本没有太大收益，大部分被套了！

看来，只能相约2020了！

我们来看当红炸子鸡杭州！2018年初，大家对杭州楼市还非常看好，上半年表现强一端是商品供应各异、规模不一的商家劲，均价一举超过南京，很多专家开始狂捧杭州。我在5月份跟1众好友也到了杭州考察，看到杭州摇号的盛况，很多人心痒痒。当时我们内部讨论就说，杭州限价房却确切划算，但二手房有点虚高，涨的太快了！

仔细算来，杭州年初房价均价2.95万/平，到了月份，房价达到惊人的3.36万/平，涨幅达到了14%。而下半年到来后，杭州房价又立马下跌了，年底成交房价均价只有2.94万/平，与年初价格几乎一样。怎样涨上去的，就怎么样跌下来的，全年啥也没干，就做了个俯卧撑！

NO.2| 贰

如果说北京房价做了个小俯卧撑，那末杭州房价做的就是大俯卧撑，不过青岛最牛，做了个巨型过山车！

2018年对青岛来讲非常不平凡，毕竟上合青岛峰会，让这座山东第一大城市高潮了！房价也随着大会的临近也高潮了！

年初青岛房价均价只有2.06万/平左右，到了开上合会议的5月份，青岛房价沸腾到了顶点，成交均价达到2.46万/平，涨幅几近到达了20%。不过开完会就吃瘪，一直跌到今年年底，又回到了年初的状态。

青岛房价的这个俯卧撑，幅度的有点大！

那么大家最关心的南京楼市，到底跌了多少？

对南京楼市，由于专家比较多，大家都在发言，外地专家也经常插话，所以对这座城市的房价有几个流派：

鸡血派：南京房价永远涨！南京土地操盘水平全国第一！南京从来没有亏待买房人……

狂跌派：南京房价太高，南京没有竞争力，马上迎来狂跌，全年跌幅超过15%...个别产品、顾客、定价高度趋同板块要腰斩……

我微博下面常常有这两种声音辩来辩去，我都懒得理。

实际上经过数据计算，2018年年底（11月份），相比于2017年底（12月份），下跌了6%左右。从10月份开始，下跌行情开始加速了，2019年1月份，我并不认为房价会有反弹。

对这个局面，我在2017年12月28日早有论述：

完善兑现！

那末刚刚国家层面又传出大消息，放水了放水了，房价又要暴涨，中介们高潮了！

会出现这个局面吗？在讨论这个问题之前，我们先看过去一年南京各个区跌了多少！

NO.3| 叁

在分析各个区的成交数据之前，我们要考虑一个问题：链家和我爱我家的成交数据，对大城市而言非常准确，由于大城市这两个中介非常强势，布局很广泛。而小城市特别县城，这个数据基本没有参考意义，县城基本都是本土小中介，这两家超级中介涉及不多。

而南京内部而言，六合、溧水、高淳这三个区的数据，我直接过滤掉，缘由就在与此，数据采样不广泛，数据覆盖范围不够，样本不够多，分析出来的数据也是错的。所以我们聚焦主城区，固然河西地带，链家和我爱我家的数据代表性也稍微差一点，我们仅供参考，这就够了！

先看鼓楼区：

年初成交均价4.17万/平，到了年底，均价只有3.74万，降幅到达10.3%。这个降幅比全南京降幅更大。

秦淮区的表现如何呢？上半年秦淮区房价缓慢上涨，到了10月份急剧下跌。年初均价3.32万，10月份顶点房价3.45万，年底只有3.25万。所以秦淮区年底房价，相比10月份高点，降了5.8%，比年初价格下降了2.1%，属于微跌吧。

玄武区年初房价3.28万/平，8月份登顶到达3.54万/平，年底收缩到3.07万/平。

相比全年最高点，玄武区年底房价下跌了13.2%,而相比于年初的3.28万，下落了6%！

雨花台区全年波动不大！年底均价2.82万/平，相比年初的2.94万，下落了4%。

江宁区的降幅也比较明显：

江宁区年初均价2.60万，到了年底，房价只有2.46万，降幅到达5.3%。降幅在全南京属于中等。

也有人反驳，我大九龙湖、上秦淮的房价还很坚挺啊。这里要说明一下，其实南京房屋成交量，一大半都是200万以下的，绝大部分都是300万之内的。所以看二手房价，不要老盯着那几个明星盘，明星盘不代表全部。

况且，江宁江湾城的挂牌价也在跌，是事实吧？

栖霞区比较特殊，全年稳定，基本没涨也没跌！

江北新区主要承载地浦口区，在3月份曾经有个小高潮，随后慢慢下滑，全年算下来基本保持稳定。

最后分析下建邺区。上文提到了，建邺区的链家和我爱我家不是主导，王祥房产和林升不动产的成交也很多，但还是具有一定参考性。

建邺区房价7月份达到最高点，随后出现波动。全年房价基本没跌，看数据微微涨了一点点。有人提出质疑，明明江心洲、河西南的房价跌幅很大，为何没有体现出来，我觉得缘由有二：

1 江心洲、河西南，几乎没有链家成交；

2

虽然鲁能、升龙有所下落，但佳兆业五矿的房价，比去年年底还是高了一点；

河西南和江心洲的跌幅，主要是相对7月份的最高点跌了不少，之前算过部份楼盘最高跌了16%，但主要是上半年涨的太多，做了俯卧撑。

NO.4| 肆

那么问题来了，现在央行也放水了，中介也亢奋了，专家也活跃了。那么2019年1季度的二手房，会不会快速反弹上涨？

我觉得1季度够戗，继续往下走走吧。其他不多说！

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