土地增值税被指一盘乱棋年缺口亿元.源泉

从连夜带头声讨到房企集体反击，以及中国房地产行业协会召开紧急座谈会，都显示出中国开发商力量之强大。

央视为其报道的专业漏洞付出了代价，房地产企业压抑已久的情绪得以释放，而关于中国土地增值税的制度建设并没能推进。

尽管税务部门和房企都认为欠缴巨额土地增值税的推断有失科学，可并没有人愿意去进一步揭开中国土地增值税的种种乱象。

纠缠于概念其实并无意义，而最需厘清的一个基本事实是：欠缴土地增值税是否属实，房地产企业真的很冤枉吗？

根据国泰君安研究，2008至2012年房地产上市公司年均土增税税率为5.7%。该水平基本能代表全国房地产企业的土增税税率。

2008至2012年5年间，全国商品房累计销售额为25万亿，以年平均5.7%的税率可以得到累计应缴额为1.425万亿。

来自官方统计显示，2008至2012年全国土地增值税收入分别为5 7亿、719亿、1278亿、2062亿和2718亿，五年合计7 14亿元。

五年间，全国土地增值税应缴额与实际征收额之间产生了69 4亿元的缺口，但至今并未有哪个部门对此进行详细解释。

有房地产开发人士直言，由于土地增值税实行四级超额累计税率，利润率越高，要缴纳的增值税越多，导致房企避税颇为普遍。

这些手法无外乎是通过提高项目工程建安成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式增加成本，做低利润。

自2007年以来，国税总局先后八次发文，要求严格征管土地增值税，各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。

不言而喻，国税总局和地方税务部门屡次发文催缴，也从侧面印证了土地增值税漏缴、欠缴现象客观存在和程度之重。

原本应在项目结算时缴纳的土地增值税，被前置到项目开售时提前预缴，这种特殊税收方式客观上隐藏着政府和企业之间的资金占用游戏。

深圳某上市房企财务总监指出，对于高毛利项目而言，预缴金额可能要远低于实际应缴金额，余额部分相当于是企业占用政府应得的资金。

有开发商称，虽然原则上“先预征、后清算、多退少补”，但通常情况下是，税务部门退还土地增值税流程颇长，甚至干脆不退。

这种博弈局面下，也就不难理解这种现象：房企通过拖延清算时间递延纳税，或者干脆未按预征率足额缴纳土地增值税。

作为行业特色现象，房企在购买土地办理土地手续的时候就已经交了很多税，项目清算时还得缴纳土地增值税。因此，几年来业界对取消重复征税的呼声不断走高，而随着营改增的税制改革，土地增值税制度也有望改变。

国家税务总局介绍，下一步将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。一是加强税收政策宣传，做好政策解读；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进一步完善土地增值税政策；三是继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面深入开展；四是强化科学管理，坚持信息管税，加强土地增值税管理信息系统建设，严控核定征收，防止税款流失。

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