土地增值税调控冲击开发商现金流.鼓励

一场土地增值税清算风暴悄然来临。

国家税务总局最近针对土地增值税这一问题连发两文。 日发出的通知提出，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

我们知道，“遏制不合理需求”和“增加供给”是调控当前楼市房价虚高的两大关键。一段时间以来，宏观调控被质疑“屡调屡涨”，究其原因，供应量未能及时跟上是一方面，而囤地、捂盘成本过低，也是一个重要原因。如何逼出目前市场上的闲置土地，加大市场供给，成为此轮楼市调控的关键问题。

此次国家税务总局祭出“土地增值税调控”重拳能否真正起到抑制房价上涨的效果？“地王”频出、捂盘惜售的现象是否能得到很好的缓解？

所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。

应该说，这一措施在客观上会压缩房地产开发企业的利润空间，有利于抑制房地产开发商暴利驱动所带来的拿地冲动。同时，土地增值税的预征将对开发商的现金流产生影响，加大其囤地、捂盘成本，从而加速开发进度，增加市场供给，改善市场供求关系，进而从另一个层面上推进房地产市场问题的解决。特别值得一提的是，此次发布的通知明确“在计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除”，这无疑堵住了相关的“漏洞”，也会给囤地行为以一记沉重打击。

另外，此次国家税务总局文件提出要从严征收土地增值税，这意味着开发结奏过慢的高风险时代已经到来。同时，加快、从严实施征管工作显然也会在一定程度上进一步加大开发商(尤其是存在潜在资金缺口的开发商)的现金流压力，特别是对那些项目不大、实力不强的房地产开发企业，肯定会有较大的威慑作用。

再来看一份非官方提供的。

希望大家有所感觉2009年，全国商品住宅销售额达 8150亿元。按照最低税率 0％来计算开发商应缴的土地增值税，2009年应缴土地增值税额为2641亿元。以最高的预征比例2％来计算，2009年预付款为76 亿元，也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴。以此计算，北京、上海、广州、深圳2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元、152.8亿元、42.1亿元、48.4亿元。

这些数额只是一年的欠款，而土地增值税欠款存在多年，所以如果严格清算，金额必然会很大，对于那些未作相关预提的企业，尤其是小型开发企业，所形成的冲击是不言而喻的。