楼市自救成效微弱开发商盘算救市牌.鼓励

嘉宾：邹毅 五合智库顾问有限公司总经理

面对萎靡不振的房地产市场，开发商以及一些地方政府已经各自展开“自救”。而目前业内更为关注的是，未来是否会有更多以及更高级别的“救市”措施出台。

稳定楼市源头入手

在此期间主持人：在您看来，政府可能进一步打出的维持房地产正常成交量和稳定房价的“救市牌”有几张？

邹毅：房地产正常的交易量和稳定的房价对整个经济的影响重大，也是政府控制市场的最主要目标。打开信贷调整空间、鼓励融资方式多样化、监管房地产销售等等都是可能采取的“救市”措施，但我觉得应该会亮出来、可行性也较强的措施是从源头上控制土地供应节奏、实行常态管理，具体方式可包括稳定土地供应量预期及平衡土地供应速度。

2004年我国的城市化水平大约40％，到2007年短短的三年竟达到了50％左右，今后中国的城市化还将以每年1％的速度扩张。所以，如果出现了楼市萧条，应该适当增加土地的供应量来稳定开发商的预期，也使得未来有持续的商品房可以供应，对未来的成交量和房价起到一个缓冲的作用，也不会造成楼市大的波动。同时，为了不在今后埋下再一次萧条的祸根，平衡土地供应速度也是十分必要的。掌握全国究竟有多少土地没有被开发利用或者是被低效开发利用，采取必要的行动，改变这一不合理状况。

刺激需求量力而行

主持人：除了针对供应方的一些措施外，市场关心的还有如何刺激需求，您有何建议？

邹毅：我觉得可能从两方面刺激市场需求。一方面可以调整住房公积金贷款政策：第一，调整住房公积金贷款最高限额；第二，降低住房公积金贷款首付比例和贷款利率，特别是对于购买经济适用房等保障性住房及90平方米以下小户型住房的。当然，政府在出台相关政策的时候，应该注意资格的审查，要严格把关，使得调整后的住房公积金贷款政策能够真正发挥最大的作用。

另一方面是给予一定的购房优惠：第一，给予一定的货币优惠，如通过减免税费或给予补贴，还可以借鉴一些城市以前的做法，规定在一定时期内购房的话，可以享受购房后起算的个人所得税抵扣；第二，提供一些非货币化的优惠，可以规定外来购房者在一定范围内购房或者房屋总价达到一定数目时，便可申领常住户口或者享受与常住居民同等的福利等。当然，这个政策以前在特殊城市、特殊时期取得了良好效果，但要在全国推广还是需要多加论证，因此，政府出台此项措施还是具有不确定性的因素。

恢复元气值得期待

主持人：由于市场预期转向消极，一些人认为即便出了新政也难挽楼市颓势，对此您怎么看？

邹毅：虽然上述措施在楼市萧条的时候难以立竿见影，但是从长期来看，如果出台救市措施，还是能有效防止楼市长期走熊，摆脱市场波动的趋势。所以，接下来政府会亮出几张牌来帮助楼市恢复元气，还是很值得期待的。

另外，在我看来，最要打的牌是创造良好的经济环境。美国在遭受次贷危机的时候，已经出台了许多旨在刺激市场复苏和经济回暖的方案，虽然现在效果还不是十分明显，但是，施行一个政策总是需要一段时间的。不同于美国的方案，中国目前出台的政策主要是创造一个良好的宏观经济环境，而不是单纯地针对房地产业。毕竟只有通过构建一个良好的经济环境，消费者的信心才能得以恢复，这样也就会使楼市焕发新的活力。

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