金融再提存款准备金对房地产行业影响点评牛

我们看到了这一点 金融：再提存款准备金对房地产行业影响点评 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点此次央行提高准备金率，是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点后，时隔一个月再次上调存款准备金率。从央行公开市场正回购到近两次提高存款准备金来看，重要目标是收缩市场的流动性，以减轻未来通胀压力，以及防止货币供应催生资产泡沫。再提存款准备金率进一步压缩了商业银行贷款的规模，防止信贷规模过快的增长。从政策本身来看，货币供应层面适度从紧的趋势已经形成，从另一个角度来看，本次提高存款准备金缓解了市场对于央行加息的预期。从政策影响对市场来看，偏中性，市场已经提前消化提准备金率的负面影响。

频繁提高存款准备金，将使得银行信贷规模有所缩小，从而造成借贷资金成本的上升，这对于房地产行业的影响主要有两个方面：一是投资的影响，二是对于消费的影响。对房地产开发投资而言，房地产开发贷款的规模有可能被压缩，在“调结构”及房价高企的大背景下，银行本身对于开发贷款的态度就较为谨慎，加之贷款规模受限，房地产企业得到银行贷款的难度将不断加大，审批也将更为严厉。房地产企业来自对消费方面，目前多家银行取消了房贷利率七折优惠政策，部分银行还提高了贷款首付比例。在调控政策频出的市场环境下，货币政策的变化将直接影响到购房人的购房成本，从而影响到住房消费。以2009年为例，全年房地产企业获得国内贷款1129 亿元，占总资金来源的20%，较2008年增长48.5%；个人抵押贷款为840 亿元，占总资金来源的14.7%，较2008年增长116.2%。这两部分资金主要来自于银行贷款，合计占到总资金来源的比例为 4.7%，无论从比重，还是从增速来看，2010年房地产企业的资金面都将面临无法持续增长的压力。

对于房地产企业而言，政策对现金流充裕、融资能力较强的开发商影响较小，而对于现金流状况一般、融资能力不突出、未付土地款超过自身筹融资能力的开发商形成压力。短期内房地产行业的相关调控政策将逐渐发挥效应，未来的主要看点依然是货币政策的变化对行业的影响。影响行业发展的另一个指标是成交量，近期全国楼市房屋成交情况不容乐观，而房价仍保持在高位运行，没有交易量配合的房价是得不到支撑的，而一旦价格松动，会不会迎来市场再一次的“观望”？因此，我们建议短期内仍宜对本行业保持谨慎态度，维持“中性”评级。从投资机会来看，难有趋势性投资机会，未来投资机会仍然集中在年报业绩、送转行情和区域二线地产股上。受益于区域规划，部分二线城市地产股将有更多地投资机会，建议关注区域规划下的地方性房地产企业重估价值变化，板块轮动下的区域性地产股的投资机会。