高考加油长江证券美国12月房地产数据评述魏家

长江证券：美国12月房地产数据评述 类别： 机构： 研究员：

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请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：钟华zhonghua@联系人：沈楠shennan@海外市场观察世界经济美国12月房地产数据评述近两周美国12月份的房地产数据陆续公布：

1、信心：美国住房建筑商协会公布的1月份住房市场信心指数与修正过的12月数据相比持续下降，为15，创7月以来的最低水平，见图1；2、开工：美国12月份新屋开工数较上月下降4.0%，折合成年率为557,000套，降幅大于经济学家此前预期的0.2%；12月份建筑许可增加10.9%，折合成年率为653,000套，高于此前经济学家们预计的0.2%的增幅。12月份单户型住宅新屋开工数较前月下降6.9%，至456,000套。两户或两户以上的多户型住宅开工数增加12.2%，至101,000套。按地区来看，12月份南部地区新屋开工数增加3.3%，东北部地区新屋开工数下降19%，中西部地区下降18.5%，西部地区下降0.9%。12月份新屋开工数较2008年同期增加0.2%。见图3、图4；3、销售：美国12月现房销售状况未能延续11月份的大幅增长状况，销售数量为545万套，同比增幅15%，而环比下降达16.7%；新建住房销售状况也表现并未有明显的亮点，销售量为400以图书起家的当当近年来频遭唱衰万套，环比略有上升，同比有所下降，降幅为2.2%，见图2、图5，另外，由于销售量的大幅下滑，12月的新屋存销比由上月的7.6上升为8.1，而现房存销比由上月的6.5上升为7.2，如图7；4、房价：12月份美国房地产交易价格有所回升，标普/Case-Shiller综合20城市房价指数同比降幅继续收窄，为5.32%。现房销售均价结束了长达6个月的下降趋势，本月均价为22.54万美元，环比增幅达6.4%；新房销售均价为29.06万美元，环比增加7.63%。

12月美国房地产市场表现相对较差，但是我们认为，这是首轮美国房地产刺激政策到期之后，出现的正常回落，在上半年至少一季度内美国经济复苏进度逐渐转强的大背景下，房地产销售的疲软表现转好的可能性很大：

首先，对于12月美国房地产销售市场的整体疲弱表现，我们认为不能将其视为趋势性的下跌的开始，而其中一系列刺激政策到期所带来的需求回落可能是其真正的原因。09年美国政府对于房地产市场的刺激政策中最主要的在于政府向首次购房者提供的8000美元的税收抵免政策。这一政策的首次截止在去年的11月底，虽然目前这一政策能够得以延续，但在此之前政府对于购房退税政策是否要进行延续并没有较为明确的决定，因此，赶在税收优惠之前进行购房的情绪大幅上升，在“末班车”效应的带动下，使得美国房地产需求得以提前释放，我们认为，这是造成12月房地产交易相对惨淡的主要原因，但是伴随美国自身库存重建拉动下的经济复苏逐渐展开，失业率预计在一季度的见顶，美国消费需求在弱势的大格局下有所回升，这将会对房地产市场构成一定的支撑，我们判断房产数据仍将会有一定的回升空间。

其次，结合美联储退出政策预期的逐渐临近，09年美国其他方面的政策对房地产市场的支持也值得我们关注。一方面，美联储对于1.25万亿美元MBS及2000亿机构债的购买计划，促使了影子银行体系的恢预测分辨率明显落后复，为按揭贷款的发放提供支撑，这一计划目前将在近期就结束；另一方面，美联储购买长期资产的计划，包括前面MBS、机构债以及3000亿长期国债的计划有力的压低了按揭贷款的利率，目前30年期房利美的按揭利率已经下落到4.8%2请阅读最后一页评级说明和重要声明的历史非常低的位置，如图6，通过再融资等手段，极大的支撑了房地产销售过去半年的复苏。最近一次的美联储议息会议也于本周四进行，声明中，对于MBS以及机构债的结束均维持在了今年一季度，美国退出政策的逐渐进行意味着其对于未来美国房地产市场的支撑作用将会呈现日趋减弱的趋势，因此未来美国房地产市场的提振需要经历从依靠政策刺激向由真实需求的恢复决定转变。

最后，本月的房屋存货量和销售量比均有较大的回升。我们认为，回升主要是受到了本月现、新房销售量的大幅回落影响。在之前的报告中我们一直提到美国购房退税等刺激政策对房地产市场的真正推动作用在于能否利用短暂的政策刺激去消化原有的过量库存，从图7中我们可以看到，现、新房的存销比均在08年末至09年初附近开