幸福快乐地产重梳投资策略荐11股依依不舍

地产：重梳投资策略 荐11股 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资周期：发出见顶信号，新开工已能满足潜在需求2011年和201 年中国住宅新开工面积均已达到14.6亿平米左右，与我们预测的未来6年平均城镇住宅增量需求相当，新开工面积已见顶。<不要使用采集/p>

即便潜在需求释放，房地产投资逐级回落至低速运行状态，土地财政的高度依赖性不可持续已经成为趋势。

行政管控逐步取消，行业重返市场化轨道后，未来地产行业分化现象会更加鲜明。

投资周期：新开工震荡下行，投资增速逐级走低年投资增速连续下台阶，从1 年的19.8%下降至11.1%和9.6%。

未来房地产投资将进入长期低速增长阶段，经济对地产投资的依赖性下降需求周期：人口年龄结构变化，改善性需求占比上行人口结构变化影响需求结构：主力购房人群（岁年龄段）数量已经达到顶峰，未来20年占比将从 %下降至24%未来十年：25- 5岁人口占比从15%下降至9%，对应首套置业需求大幅下降；年间出生人口大幅增长47%，这部分人群作为2014年之后10年中 岁的改善需求主力将呈增长态势。

60岁以上老龄人口从1 %大幅增长至 0%，对应养老产业需求的大幅增长。

需求周期：存量市场渐代增量市场，更新需求加快释放我们□应急估算201 年末，城镇住宅面积约为2 5亿平米，存量住宅套数2.6亿套，户均住宅接近1.1套；房改以前存量房屋约为1.6亿套，占比61.5%，住宅成套率偏低，具有较强的更新需求；年度城镇住宅拆迁量约1.5亿平，更新率不到0.6%，前期房价快速上涨成为城市更新掣肘，房价平稳后更新需求将加快释放。

需求周期：房贷加杠杆空间巨大，改善性需求将获释放房贷杠杆自2010年以来在限贷政策的影响下明显下降， 年间新增个贷占销售额比例稳定在20%上下，处于较低水平，未来存在较大的加杠杆空间。

严格的“认房又认贷”的首套房认定标准在过去几年间抑制了大量潜在改善性需求，限贷政策的逐步放松成为趋势，帮助释放改善需求。

小结：

周期性：地产白银时代，投资已见顶部区域，销量仍有增长空间1、新开工11、1 年两次接近城镇房屋潜在需求量，房地产投资已进入顶部区域，新开工面积增长乏力，开发投资长期处于低速运行；2、潜在需求尚未充分满足，销量仍有增长潜力，前提是银行业扩大按揭杠杆，促进潜在需求转化为有效需求。

经济调结构背景下的地产调控判断：去行政化，丰富金融工具，托底经济1、房地产投资和土地财政对经济增长的拉动作用逐渐减弱，投资拉动型经济结构向消费推动型经济结构的调整成为不可逆转的趋势；2、此时全面放松限购限价限贷等行政管制措施符合政策逻辑：

-帮助开发商加速去库存，缓解负债率攀升引发的资金链断裂风险，为投资托底；-减少房价暴跌风险，预防由于抵押物贬值造成的金融体系动荡； 、除去行政化之外，开发多样化金融工具，推进资产证券化亦是未来的重要措施：

既可为行业资金开源、缓解银行体系压力，也可以增辟住户投资渠道和分散风险。

放松地产调控的目的是促进库存去化、释放行业风险、托底经济增速，争取更充分时间完成经济结构转型，并不代表行业即刻反转。但下行有保底促进估值恢复，行业和企业的改革则可铸就牛市和牛股，我们对未来充满信心。