开发商挺过首个寒冬未来房价走势看法不一.鼓励

2008年，中国楼市经历了史上最为“寒冷的一个冬天”。而今，多位业内人士在接受北京晨报专访时，思索片刻后形成了一致的观点，“去年的楼市极冷，但开发商挺过来了。”未来，楼市自此走出低谷还是将进入反复调整期？或出于对市场需求的信心、或出于对通货膨胀预期的担忧，业界对房价上涨或下跌的说法各有不一。

调查

京城存量

期房商品住宅创1 个月新低

使该渠道目前28%的销售比例进一步增加。 截至上半年底综合北京房地产交易管理、亚豪机构数据显示，截至今年6月10日，北京存量期房商品住宅套数已降至8091 套，存量面积10 万平方米，市场库存商品住宅套数、面积同比分别下降了7％和12％，已创下了1 个月来的新低。从监测的数据中可以看出，京城楼市这一轮去库存化过程始于2008年12月，市场存量住宅从11万套降至8万套仅仅用了半年时间，平均每月消化了5000套存量商品住宅。同期对比楼市供应量发现，截至6月10日，京城有190余个楼盘陆续推出新房源，累计供应了 6万平方米的新增商品住宅，今年上半年的销售面积比供应面积多出了217万平方米，显示出今年在楼市回暖的大背景下，虽然开发商在极力迎合市场需求，加快供应节奏，但仍然无法满足迅速膨胀的购房需求，因此存量房源被快速消化。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，2007年房地产市场供应量严重不足，使得楼市存量消化速度加快，最少时仅剩余6万余套商品住宅，供不应求的市场状态导致了房价攀高，从而引发了2008年的需求停滞，促使存量房再度增长。直至2008年末，在需求复苏、供应不足的背景下存量商品房才开始了新一轮的消化过程。“但对比楼市成交高峰期目前还有一定差距，与2007年6月相比，目前京城存量期房商品住宅的库存套数和面积还是分别增加了9％和8％。”

解读

开发商资金压力减缓

潘石屹对晨报表示：“开发商解决资金问题不过也就是三种方式，一是销售房屋、二是获得银行贷款，三是跑到资本市场进行融资融券。说开发商挺过了历来最严峻的一次寒冬，楼市成交量的回暖、信贷政策放宽以及政府出台的减税政策都是减缓开发商资金压力的最好体现。”

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰同样也提道：“2009年一季度，降价销售、快速回笼现金成为房企共识，而这一不约而同的行动也取得了良好的效果。今年前5个月，京城楼市的销量是近几年来的一个峰值。过去6个月的资金短缺对尤其在北京有项目的开发商还不能带来致命的压力。”他认为，当2007年末中央决定执行从紧的货币政策、加大对房地产的调控力度并提高首付之后，在美国次贷危机波及下，中国迅速从流动性过剩转成流动性紧缺，房企融资环境急剧恶化，唯一回收资金的手段就是降价售房，房价应声而落。平均负债率达76％的上市房企，几乎同时遇到资金链危机，从而被迫开始全国范围的降价回笼资金。无论是降价销售还是低价推盘，显然在市场上很奏效。

回忆因资金链断裂而被收购的中小地产企业案例，多位业内人士都感觉没有发生过几例，原因是有地的开发企业可以选择先卖项目，而对于没地的开发企业，资金缺口的时间还不算长，能挺过去。中经联盟秘书长陈云峰认为：“市场上现在最大变化就是中小房企没有能力再开发新项目，尤其是拿地环节根本竞争不过大型房企，倒闭多少家开发企业谈不上，只能说房地产行业进入了新一轮的洗牌期。”陈云峰认为，如今的北京楼市如同北京的天气，“从冬天很快过渡到夏天，需求旺盛而实际供应量逐年减少支撑北京楼市进入全面热销期。”

多个楼盘出现热销、SOHO中国等地产大鳄频获银行巨额信贷，万科、富力、中海、保利等大牌房企相继披露一季度业绩……诸多信息显示，多数开发商把握住了楼市“小阳春”，瞬间完成了一个漂亮的转身，企业资金链有了极大改善。

纵深

政府或将酝酿出台地产新政

当然，并非所有业内人士都对房地产未来走势抱有绝对看好的态度。尤其是进入6月份以来，市场成交量再次下跌，与之同样让人担心的还有是前不久国家统计局公布的一组经济数据，连续数月下降的中国居民消费指数（CPI数据）。上述事实都在一定程度上打击了消费者的购房信心，对房地产预期打上问号。“我爱我家”副总胡景晖认为，目前恢复消费信心，关键还要依靠房地产市场，从而带动整个产业链条。“在提出卖旧车换新车的促进消费政策后，下一步如推出卖旧房换新房的鼓励消费政策，则对中国经济有很大的拉动作用。事实上，相关部门也正在酝酿一揽子地产新政。”胡景晖向透露。

针对开发商是否真正进入“春天”，胡景晖对此还抱有谨慎态度。“如今开发商的日子要好过于去年下半年。但进入今年6月份以来，楼市成交量的再次萎缩可以看到购房人进入新一轮的观望期，仅凭市场自救显然不能完全走出低谷。市场的新增需求释放还是要等政府出台鼓励政策，比如给改善型需求的购房人进行房贷政策上的‘松绑’，买第二套房出售第一套住房者，在一定时间内可以办理退税等政策，都能对市场起到立竿见影的作用。” 胡景晖说。

晨报 王丽娅