高考加油地产1季度仍不乐观年中或有转机魏家

地产：1季度仍不乐观 年中或有转机 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

●供给持续增加。预计明年第一、二季度市场仍将是供大于求的格局。

明年下半年，因今年以来新开工增速已大幅回落，预计新增供给压力稍减；若政策有松动，行业或将开始去库存。

●三四线需求好于一二线。预计明年2季度之前政策仍无放松可能。在重点城市的楼市深度调整下，开发商降价促销增多，或将推动销售回升。

三四线城市的成交仍将较为稳定。预计明年全国商品房销售量将与今年持平或略有下滑。

●价格开始回落。无论是全国均价还是重点城市的房价，或止涨或下跌，趋势已较为明显。受调控影响较大的一二线城市，由于成交大幅萎缩，预计回调幅度将有所增加；三四线城市目前价格仍相对较为稳定。

●政策调控不止。明年的房地产政策走向主要有两点：一是限购政策不会大范围退出；二是继续完善长效政策，包括总结房产税试点经验，并进一步完善和扩大试点范围；保障房建设仍将继续，规模或略有缩减。

● 季报：存货和资金压力明显增加。尽管净负债率指标好于2008年同期，但目前房地产上市公司的资产结构、偿债能力等指标都明显弱于2008年同期。今年底至明年上半年，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，而销售持续低迷的多重考验。

●二级市场表现持续低迷。当前房地产板块静态PE创历史新低；动态PE为略高于历史最低值。房地产板块静态市盈率、动态市盈率相对于上证A股目前暂未出现此前所猜想的大量抛盘降价现象。　　对于“房哥”“房姐”等腐败现象的溢价均接近历史最低值。长期以来，由于超出市场平均水平的盈利能力，地产股一直享有相对于大盘的明显溢价。随着房地产行业利润率逐渐回归，地产股的这种溢价率也将随之回归。

●投资策略。目前的房地产行业仍然是楼市成交低迷、政策调控不减，行业仍在深化调整过程中，基本面和政策面都没有改善的迹象。展望2012年，政策出现方向性改变的概率很低。对于地产股来讲，目前估值已经接近历史底部。如政策微调出现，则地产股或迎来买入时点。亦如前所述，即使此时点出现，也将在明年一季度之后，因此，我们对于明年一季度的地产股仍然呈谨慎态度，维持行业“同步大市”评级。个股方面，我们仍然维持之前的选股思路：行业调整期，龙头为首选。重点推荐保利地产、万科，其高额的预售帐款，很好的锁定了今明两年的业绩，巨额现金为其并购重组提供了充足的弹药；其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头，重点推荐滨江集团、苏宁环球；此外，推荐商业运营能力强、品牌知名度高的商业地产公司，重点推荐世茂股份、金融街。

●风险提示：经济环境的不确定性