禁地七年别墅供应不降反增开发商曝容积率潜.蹭飞

我们日常的饮食中一排排别墅比肩而立，中间架设装饰性横梁加以连接，这种介于联排和独栋之间的别墅产品在低密度住宅用地的规划中正日趋流行。“以联排名义报批，以独栋产品营销，现在很多项目都这么操作。”北京南郊一别墅项目的开发商对中国证券报解释。

2009年，一线城市豪宅市场异常火爆，使得房地产商在运作市郊低密度项目时，热衷于向别墅“靠近”。一方面在项目容积率上“做手脚”，另一方面在产品规划上“谋变通”，从而巧妙地“绕”开政策红灯。

因此，在别墅用地禁令下达近七年后，北京、上海等全国主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。2009年，北京、上海别墅的供应量、成交量、成交价三项指标同时创下了历史新高。

量价齐升刺激

2月5日，和记黄埔旗下位于上海的四季雅苑开盘。46栋独立别墅迅速被抢购一空，最高单价达15万元/平方米。无独有偶，2010年1月，北京的“龙湖·香醍溪岸”和富力丹麦小镇也维持很高的销售率。在楼市受调控大幅降温的情况下，别墅市场依然“供销两旺”。

多家权威机构的监测显示，2009年，北京、上海别墅的成交量和成交价均创历史新高。而近几年的别墅供应也持续放量，并在2009年达到历史顶峰。

中国不动产研究中心报告显示，2009年，北京别墅市场销售56 4套，销售面积达190.91万平米，销售总金额达 1.79亿元，均创历史新高。在销售带动下，别墅新增供应逐月上升，10月份供应量达到顶峰。去年全年，北京别墅新增预售套数为 92套，预售面积为12 .0 万平方米。别墅市场供求比为1∶1.55，供不应求态势明显。

易居中国报告也显示，2009年，上海别墅新增供应10995栋257.28万平方米，一手别墅的成交量达到1 7 栋、 25.7万平方米，同比分别增长14. ％、116.6％，达到历史最高值。所成交的别墅平均价格为21164元/平方米，比2008年历史最高水平1964 元/平方米还高出7.7％。

在量价齐升的刺激下，别墅开发掀起高潮，尤其是独栋别墅。在北京，2009年独栋别墅预售量达16 2套，占总量48.11％。去年下半年，独栋别墅的供应量加速释放，仅8月份预售量就达到了551套，接近去年上半年独栋别墅总预售量558套。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数也达到1760套，占总供应套数的51.89％。

其实，从200 年开始，国家开始提出停止别墅用地供应，随后各地对别墅用地（容积率不大于0. 5）的审批逐年严格，特别是从2006年起，全面停止别墅类用地的供应。但是，主要城市别墅供应却不降反增。中国证券报从易居中国报告中看到，年，上海拿到预售许可证的别墅供应量分别达是126.8万平方米、226. 万平方米、18 .9万平方米、225.2万平方米和257. 万平方米，总体呈不断增长态势。