地产一线下降二线放量公开

地产：一线下落 二线放量 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：

一线城市下落，二线城市放量销量：本周楼市成交环比上周略有上升，二线城市上周成交大幅回落，但本周成交放量。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升2.9%，比10年均值低20.8%，比09年均值低42.9%，比08年均值高16.8%。本周一线城市成交量环比下降10. %，北京、广州环比大降(上周这两城市成交放量)，深圳环比上升8 .1%。二线城市环比上升1 .5%。

价格：本周房价环比小幅上涨，我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨2.1%，较10年均值上涨7.4%，较09年均值上涨40.4%，较08年均值上涨54.0%。其中，一线城市上涨4.2%，二线城市上涨0.8%。

库存：我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升 .6%，达到157.6。

一线城市库存指数较上周上升2.6%，为106.0；二线城市上升0.6%，为120.8。

未来成交展望：盛夏将至，楼市即将进入传统销售淡季。目前楼市观望气氛渐浓，房企去库存压力较大，政策面依然没有放松迹象，资金面日趋趋紧，楼市虽未见明显的打折潮，但开发商的定价策略更趋理性。考虑到行业仍没有到最差如08年的时候，楼市的自我调整可能年内都难以完成。

我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%～+10%)的判断，而一旦房价进入下行通道，很有可能出现价格小幅调剂、销量延续低迷的局面。

二手房市场：成交全线下挫。我们跟踪的重点城市二手房成交环比上升。

具体数据为：北京环比上周2.5%，较10年均值-6 . %；深圳环比42.5%，较10年均值1.6%；天津环比24.6%，较10年均值-42.0%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定，本周环比微降。

投资建议：逢低布局，波段操作。阶段性的反弹行情，1是基于保障房开工不足而有融资放开的预期，二是房价拐点初现，政策面在较长一段时间将保持平稳，三是龙头公司5月销售超预期。但我们依然要提示的是，当行业景气出现向下的拐点时，同时政策面未有实质性的转向，地产板块只会存在超跌反弹的机会而很难有趋势性的机会；而房价的调剂是否会带来销售的放量也尚存疑问。无论如何，我们不建议提前去“博政策”。

地产股的投资策略方面，建议逢低布局，波段操作。投资组合为保利地产(绩优龙头，高增长，业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(2三线高周转龙头，政策压力小)、滨江团体(事迹高锁定)。

风险提示：销量大幅下滑；楼市硬着陆