房地产未来趋势要综合政府与市场来看美食

虽说2011年房企难过，但与2008年相比并不算难，未来普遍性的萧条还没开始

章华

（信业股权投资有限公司执行董事、总裁）

现在私募等融资总量，和整个市场所需要的资金量而言，比例还是偏小，但未来前景应该会非常好，未来几年可能会出现一个直线式的增长。以美国为例，直接募资和间接募资的比例差不多是1:1，而在中国，还是占了很大的比例。

目前，中外资本市场的成熟程度现还是比较大，那么这轮调控对中国资本市场的成熟，也会有推动作用。

国外成熟的路，一定是中国未来要走的路。正是因为这一轮的调控，拉近了两者间的距离，国家在政策引导、市场化运营上，还是需要而‘爱卡’没有不断更新观念。现有的关键是，理念其实还是比较陈旧。

李汝容

（融科投资管理顾问有限公司总裁）

现在很多地产商都是说明年的形势会越来越紧，无论大小企业，没有核心竞争能力的、过去扩张得比较快的、资金链比较紧的房企，应该首先会被淘汰。

小开发商不一定更扛不住。因为这跟企业的财务策略相关，大一点的像2007年的顺驰，够大了但是照样倒，小的企业如果保守一点、负债低一点，也能熬过去。

“个儿”不是最重要的，“膘”才是最重要的。

房地产有相当强的公益品的属性，所以政府有保证大部分人居者有其屋，房价和收入之间关系，是政府需要关注的对象。在这个关系调到合理之前，政府随时都有可能调整政策。在市场还没到位的时候，政府作为市场的监管者，它会采取行动。

葛元

（温州京都房地产开发有限公司副总经理）

温州的资本市场现在并不缺钱，关键是看怎么用。

温州有充足的民间资本，我相信民间资本将来会得到更好的使用，对经济建设发挥更大的作用。总的来说，对民间资本的投资欲望进行封堵还不如积极引导，承认其合法地位，开放投资领域，规范管理投资行为，把它纳入一个正常的运作轨道。现在民间资本的使用主要问题是不放开，难以规范使用，逼入歧途。

但是，要使用好民间资本，两个因素至关重要：一是渠道，二是制度。在渠道方面，民间资本需要的是既符合国家经济政策，又能够达到一定投资回报的渠道；在制度方面，我并不认为民间资本不好管理，主要看有没有好的制度设计。

曹建海

（中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任）

在宏观调控方面，预计不会放松。调控可能不会加码，或许地方上会有些许松动，但金融调控不会明显放松，总体上会保持在现有水平。

在房价走势上，预计2012年会保持持续回落趋势。2011年的房地产市场要比2008年危险得多，如果政府想救市，在2011年年底就会有相应的举措出台。但现在看来，货币政策不见放松，可见政府没有救市的打算。如此看来，2012年年底的房价会比年初低。

对开发商来说，2012年可能会有20%- 0%的房企会破产，连旗下项目都卖不出去，彻底关闭。无论是扩张过度的大型房企，还是吞吃地王的中小房企，只要资金链出现问题的企业就会先被踢出局。

陶俊杰

（晋商银行首席投资策略师、副总裁）

房地产市场的未来走势，应综合政府与市场两方面看。

之前人们认为，政府的政策只是让房地产市场冷一冷，但直到温总理直言不讳地说要让房价下降时，大家才一起醒悟过来，形成事实上的降价潮。

市场现在已很冷，重要的是，不要让公众形成继续大幅度降价的预期。房地产市场是资产市场，是投资品市场。投资品需求有一个重要特点即它是价格的正函数：买涨杀跌，价格越涨，需求量越大就必须在一下几点上有一个明确的认识；价格越跌，需求量越小。如继续大幅降价的预期形成，到时候送房子都不见得有人要，那么整个经济就真的麻烦了。

政府的调控尤其是限购，会持续的时间要看政府调控的目标是否达到了，以及未来这个目标是否会修正。如目标就是降价，应该说现在还没到位。但也有可能中途修正目标。

陈国强

（北京大学房地产研究所所长）

2012年，房地产行业会面临更严峻的形势，行业会重新洗牌，这也意味着会有房企撑不住，而有的房企会通过调整反而壮大。

明年调控政策毫无疑问会继续执行下去。事实上，虽说2011年房企难过，但是与2008年相比并不算艰难，未来普遍性的萧条还没开始。

应两面来看限购政策。尽管会有很多人反对政府这样干预，但实际上北京、上海这些城市执行后有效果，而且短期内最简单有效。

至于何时取消限购，还得看市场走向。一些和限购不同的、长期的调控房市政策，未来会逐步实行更多。

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